Pilnvarota darījuma riski un kā kontrolēt pārstāvi

Galvenais pilnvarota darījuma risks nav saistīts ar pašu pārstāvību, bet gan ar plašu pilnvaru un vājiem kontroles mehānismiem. Pārstāvis var likumīgi parakstīt dokumentus pircēja vārdā piešķirto tiesību ietvaros, tāpēc darījuma nosacījumi, maksājumi, atskaites un piekļuve oriģināliem ir jānosaka pirms pilnvaras nodošanas.

• Kādi riski rodas visbiežāk
• Kā sadalīt pilnvaras
• Kā noteikt atskaišu sniegšanas kārtību
• Kā kontrolēt maksājumus
• Kā kontrolēt dokumentus un oriģinālus
• Kā sagatavoties pilnvaru atsaukšanai
• Kādi signāli prasa apturēt darījumu
• Glosārijs
• Biežāk uzdotie jautājumi
• Ja nepieciešama juridiska palīdzība darījuma kontrolei

Kādi riski rodas visbiežāk

Risks palielinās, ja viena persona izvēlas objektu, iesaka pārdevēju, maina līgumu, saņem naudu un sniedz tikai mutiskas atskaites. Pat godīgam pārstāvim ir grūtāk pamanīt paša pieļautu kļūdu bez neatkarīgas pārbaudes.

Kā sadalīt pilnvaras

Lomu sadalīšanai nav nepieciešama liela komanda. Pietiek vienam dalībniekam nepiešķirt savstarpēji nesavienojamas funkcijas.

• Pircējs apstiprina objektu, cenu, līgumu un katru lielāko maksājumu.
• Advokāts pārbauda pārdevēja tiesības, dokumentus, līgumu un reģistrācijas darbības.
• Tehniskais speciālists apskata objektu un fiksē trūkumus.
• Pārstāvis izpilda tikai uzskaitītos uzdevumus un nodod apstiprinājumus.
• Banka veic maksājumus pēc pircēja rīkojuma un atstāj pārbaudāmu darījuma pēdu.

Ja advokāts ir arī pārstāvis, viņš var veikt juridiskas un reģistrācijas darbības. Tomēr lēmumam mainīt cenu, atteikties no prasības pret pārdevēju vai pieņemt būtisku defektu jāpaliek pircēja ziņā, ja vien nav apzināti saskaņots citādi.

Ir lietderīgi noformēt ne tikai pilnvaru, bet arī atsevišķu instrukciju. Tajā norāda kontaktinformāciju, saskaņošanas kārtību, atskaišu iesniegšanas termiņus un rīcību gadījumā, ja līguma teksts ir pretrunā ar trešo personu norādījumiem.

Kā noteikt atskaišu sniegšanas kārtību

Frāze «informēt par notiekošo» nerada saprotamu standartu. Katram posmam nosakiet rezultātu un tā nodošanas termiņu.

Pircējam jābūt tiešai piekļuvei kopējam arhīvam. Dokumenti nedrīkst pastāvēt tikai pārstāvja tālrunī. Failu nosaukumus vēlams sākt ar datumu un posmu, lai varētu atjaunot notikumu secību.

Kā kontrolēt maksājumus

Parasti drošākais variants ir pircējam pašam pārskaitīt naudu uz rekvizītiem, kas norādīti pārbaudītajā līgumā. Pārstāvis sagatavo pamatojumu un apstiprina posma iestāšanos, bet nerīkojas ar visu budžetu.

1. Sadaliet objekta cenu, nodokļus, nodevas, komisiju un juridiskos pakalpojumus.
2. Katram maksājumam norādiet saņēmēju, summu, valūtu, termiņu un nosacījumu.
3. Salīdziniet rekvizītus līgumā un apstipriniet izmaiņas, izmantojot neatkarīgu saziņas kanālu.
4. Nepārskaitiet naudu pēc lapiņas fotogrāfijas vai ziņas no jauna numura.
5. Norādiet saprotamu maksājuma mērķi un saglabājiet bankas dokumentu.
6. Par skaidras naudas maksājumiem pieprasiet rakstisku pamatojumu, pilnvarojumu naudas saņemšanai un kvīti.

Ja pārstāvis no avansa apmaksā obligātās nodevas, nosakiet limitu un aizliegumu izmantot atlikumu citiem mērķiem. Pēc katra maksājuma viņam jānodod oficiāla kvīts un kopā ar atskaiti jāatgriež neizmantotais atlikums.

Nepiekrītiet apvienot nekustamā īpašuma cenu un starpnieku pakalpojumus vienā nepārskatāmā pārskaitījumā. Pircējam ir jāsaprot, kam un par ko viņš maksā.

Kā kontrolēt dokumentus un oriģinālus

Pirms oriģinālu nodošanas pārstāvim sastādiet to reģistru. Katram dokumentam norādiet lapu skaitu, numuru, datumu, pašreizējo glabātāju un paredzamo atgriešanas datumu.

• pilnvara un dokumenti par tās apliecināšanu;
• līgums un papildu vienošanās;
• Search, īpašumtiesību dokumenta kopija un kadastra plāns;
• nodokļu un nodevu samaksas kvītis;
• līguma reģistrācijas apstiprinājums;
• atļaujas pieteikuma numurs un materiāli;
• pieņemšanas akts un nodošanas dokumenti;
• noformētais īpašumtiesību dokuments pēc īpašumtiesību pārejas pabeigšanas.

Skenējumā jābūt redzamam visam dokumentam, tostarp otrajām pusēm, apliecinājuma uzrakstiem, zīmogiem un pielikumiem. Pirmās lapas fotogrāfija neapstiprina pārējo lapu saturu.

Oriģinālus nodod ar izsekojamu kurjerpiegādi vai personīgi pret kvīti. Ja dokuments paliek pie advokāta nākamā posma veikšanai, pircējam jāzina glabāšanas pamatojums un termiņš.

Kā sagatavoties pilnvaru atsaukšanai

Atsaukšanas kārtība ir atkarīga no tā, kur un kādā formā pilnvara ir noformēta, kā arī no tā, kur tā ir izmantota. Tāpēc šo procedūru labāk noskaidrot vienlaikus ar dokumenta sagatavošanu.

1. Noskaidrojiet pie advokāta, ar kādu dokumentu tiek noformēta atsaukšana.
2. Sastādiet to iestāžu, banku, pārdevēju un citu personu sarakstu, kuras ir saņēmušas pilnvaru.
3. Nosakiet veidu, kā apstiprināti informēt katru adresātu.
4. Pieprasiet atgriezt oriģinālus un neizmantotās apliecinātās kopijas.
5. Saglabājiet paziņojumus, piegādes apstiprinājumus un saņemtos dokumentus.

Ziņa pārstāvim ziņapmaiņas lietotnē var fiksēt pircēja gribu, taču pati par sevi negarantē, ka trešās personas vairs nevarēs izmantot šo dokumentu. Nepieciešama procedūra, ko atzīst piemērojamās tiesības un dokumentus pieņemošās organizācijas.

Derīguma termiņš arī neaizstāj atsaukšanu, ja pilnvaras jāpārtrauc agrāk. Pēc uzdevuma pabeigšanas pārbaudiet, vai pārstāvis ir nodevis galīgo atskaiti, oriģinālus un piekļuves elektroniskajām sistēmām.

Kādi signāli prasa apturēt darījumu

• pārstāvis atsakās parādīt dokumenta projektu pirms parakstīšanas;
• objekta dati pilnvarā nesakrīt ar īpašumtiesību dokumentu vai līgumu;
• parādās jauns naudas saņēmējs bez rakstiska pamatojuma;
• parakstīšanas dienā tiek mainīta cena vai valūta;
• pircēju steidzami mudina piešķirt tiesības uz pārpilnvarošanu vai skaidras naudas saņemšanu;
• nav reģistrācijas apstiprinājuma vai pieteikuma numura;
• pieņemšanas aktu piedāvā parakstīt pirms apskates;
• oriģinālus aiztur, nepaskaidrojot termiņu un mērķi;
• pārstāvis neatklāj saistību ar pārdevēju vai attīstītāju.

Apturēšana nenozīmē automātisku atteikšanos no pirkuma. Tā dod laiku saņemt dokumentus, neatkarīgu konsultāciju un rakstisku skaidrojumu. Turpināt drīkst tikai pēc neatbilstības novēršanas.

Saistītie materiāli: pirkums attālināti, pircēju kļūdas, Search pārbaude un rīcība pēc atļaujas saņemšanas.

Glosārijs

• Power of Attorney: pilnvara ar pārstāvja pilnvaru sarakstu.
• Interešu konflikts: situācija, kurā pārstāvja personiskā vai darījumu saistība var ietekmēt viņa lēmumus.
• Pilnvaru pārpilnvarošana: pilnvaru nodošana citam pārstāvim, ja tas ir pieļaujams.
• Pilnvaras atsaukšana: iepriekš piešķirto pilnvaru noformēta izbeigšana noteiktajā kārtībā.
• Apostille: oficiāla dokumenta autentiskuma apliecinājums starptautiskai izmantošanai piemērojamos gadījumos.

Biežāk uzdotie jautājumi

Vai darījumu var uzticēt paziņai?

Var, ja attiecīgajām darbībām ir pieņemama forma un pilnvaras. Personiska pazīšanās neaizstāj dokumentu pārbaudi, rakstisku instrukciju un atskaišu sniegšanu.

Vai pārstāvim jāsaņem nauda?

Nē. Pircējs var maksāt pats. Ja naudas saņemšana vai izlietošana ir nepieciešama, pilnvaras ierobežo pēc summas un mērķa, kā arī nosaka obligātu atskaiti.

Cik bieži jāpieprasa atskaite?

Pēc katras juridiski vai finansiāli nozīmīgas darbības. Ilgstošas procedūras gadījumā papildus nosaka regulāru īsu statusa atskaiti, piemēram, reizi nedēļā vai mēnesī.

Vai var aizliegt pārpilnvarošanu?

Jā, ja tas atbilst izvēlētajai formai un uzdevumiem. Ja aizstājējs ir nepieciešams, labāk nosaukt konkrētu personu vai kritērijus un pieprasīt iepriekšēju pircēja piekrišanu.

Ko darīt, ja mainās pārdevēja rekvizīti?

Nemaksāt, kamēr nav saņemts rakstisks apstiprinājums, izmantojot neatkarīgu saziņas kanālu, un advokāts nav veicis pārbaudi. Ziņa iepriekšējā sarakstē var būt uzlaušanas rezultāts.

Kā kontrolēt pieņemšanu?

Iepriekš apstiprināt kontrolsarakstu, pieprasīt fotogrāfijas un video, skaitītāju rādījumus, defektu sarakstu un akta projektu pirms parakstīšanas.

Vai pietiek ierobežot pilnvaras termiņu?

Nē. Nepieciešami arī ierobežojumi attiecībā uz objektu, cenu, darbībām, maksājumiem un pārpilnvarošanu. Ja pilnvaras jāpārtrauc pirms termiņa, noformē atsaukšanu un informē adresātus.

Ja nepieciešama juridiska palīdzība darījuma kontrolei

Jūs varat vērsties pie mūsu juridiskā partnera, uzņēmuma DeJure, lai konsultētos ar Ziemeļkiprā licencētu advokātu.

Tālrunis: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram