Risiken eines Immobilienkaufs per Vollmacht und wie man den Vertreter kontrolliert

Das Hauptrisiko eines Geschäfts per Vollmacht liegt nicht in der Vertretung selbst, sondern in der Kombination aus weitreichenden Befugnissen und unzureichender Kontrolle. Der Vertreter kann im Rahmen der erteilten Rechte rechtmäßig Dokumente im Namen des Käufers unterzeichnen. Daher müssen die Bedingungen des Geschäfts, Zahlungen, Berichterstattung und der Zugang zu den Originalen vor der Übergabe der Vollmacht festgelegt werden.

• Welche Risiken am häufigsten auftreten
• Wie man die Befugnisse aufteilt
• Wie man die Berichterstattung festlegt
• Wie man Zahlungen kontrolliert
• Wie man Dokumente und Originale kontrolliert
• Wie man sich auf den Widerruf der Vollmacht vorbereitet
• Welche Signale eine Unterbrechung des Geschäfts erfordern
• Glossar
• Häufig gestellte Fragen
• Wenn Sie rechtliche Hilfe zur Kontrolle des Geschäfts benötigen

Welche Risiken am häufigsten auftreten

Das Risiko steigt, wenn eine Person das Objekt auswählt, den Verkäufer empfiehlt, den Vertrag ändert, Geld erhält und nur mündlich Bericht erstattet. Selbst einem ehrlichen Vertreter fällt es schwerer, den eigenen Fehler ohne unabhängige Prüfung zu erkennen.

Wie man die Befugnisse aufteilt

Die Aufteilung der Rollen erfordert kein großes Team. Es reicht, einem Beteiligten miteinander unvereinbare Funktionen zu entziehen.

• Der Käufer genehmigt das Objekt, den Preis, den Vertrag und jede größere Zahlung.
• Der Anwalt prüft die Verfügungsberechtigung des Verkäufers, die Dokumente, den Vertrag und die Registrierungshandlungen.
• Der technische Sachverständige besichtigt das Objekt und dokumentiert die Mängel.
• Der Vertreter führt nur die aufgeführten Aufträge aus und übermittelt die Nachweise.
• Die Bank führt Zahlungen auf Anweisung des Käufers aus und hinterlässt eine überprüfbare Spur.

Wenn der Anwalt zugleich Vertreter ist, kann er rechtliche und registrierungsbezogene Handlungen ausführen. Die Entscheidung, den Preis zu ändern, auf eine Forderung gegenüber dem Verkäufer zu verzichten oder einen schwerwiegenden Mangel zu akzeptieren, sollte jedoch beim Käufer verbleiben, sofern nichts anderes bewusst vereinbart wurde.

Es ist sinnvoll, nicht nur eine Vollmacht, sondern auch eine separate Anweisung zu erstellen. Darin werden Kontakte, das Verfahren zur Abstimmung, Fristen für Berichte und das Vorgehen bei einem Konflikt zwischen dem Vertragstext und den Anweisungen Dritter festgelegt.

Wie man die Berichterstattung festlegt

Die Formulierung „auf dem Laufenden halten“ schafft keinen klaren Standard. Legen Sie für jede Phase das Ergebnis und die Frist für seine Übermittlung fest.

Der Käufer sollte direkten Zugang zu einem gemeinsamen Archiv haben. Dokumente dürfen nicht nur auf dem Telefon des Vertreters vorhanden sein. Dateinamen sollten am besten mit dem Datum und der Phase beginnen, damit die Abfolge der Ereignisse rekonstruiert werden kann.

Wie man Zahlungen kontrolliert

Die sicherste Variante besteht in der Regel darin, dass der Käufer das Geld selbst anhand der in einem geprüften Vertrag angegebenen Bankdaten überweist. Der Vertreter bereitet die Grundlage vor und bestätigt das Eintreten der jeweiligen Phase, verfügt aber nicht über das gesamte Budget.

1. Teilen Sie den Objektpreis, Steuern, Gebühren, Provision und Rechtsdienstleistungen auf.
2. Geben Sie für jede Zahlung den Empfänger, den Betrag, die Währung, die Frist und die Bedingung an.
3. Gleichen Sie die Bankdaten im Vertrag ab und bestätigen Sie Änderungen über einen unabhängigen Kanal.
4. Überweisen Sie kein Geld anhand des Fotos eines Zettels oder einer Nachricht von einer neuen Nummer.
5. Geben Sie einen verständlichen Verwendungszweck an und bewahren Sie den Bankbeleg auf.
6. Verlangen Sie bei Barzahlungen eine schriftliche Grundlage, eine Empfangsvollmacht und eine Quittung.

Wenn der Vertreter verpflichtende Gebühren aus einem Vorschuss bezahlt, legen Sie ein Limit fest und untersagen Sie die Verwendung des Restbetrags für andere Zwecke. Nach jeder Zahlung muss er die offizielle Quittung übermitteln und den nicht verwendeten Restbetrag mit einem Bericht zurückzahlen.

Stimmen Sie nicht zu, den Immobilienpreis und die Dienstleistungen von Vermittlern in einer einzigen undurchsichtigen Überweisung zusammenzufassen. Der Käufer muss verstehen, wem er wofür Geld zahlt.

Wie man Dokumente und Originale kontrolliert

Erstellen Sie vor der Übergabe an den Vertreter ein Register der Originale. Geben Sie für jedes Dokument die Anzahl der Seiten, die Nummer, das Datum, den aktuellen Inhaber und das voraussichtliche Rückgabedatum an.

• Vollmacht und Dokumente über ihre Beglaubigung;
• Vertrag und Zusatzvereinbarungen;
• Search, Kopie des Titels und Katasterplan;
• Quittungen über die Zahlung von Steuern und Gebühren;
• Bestätigung der Vertragsregistrierung;
• Nummer und Unterlagen des Genehmigungsantrags;
• Abnahmeprotokoll und Übergabedokumente;
• ausgestellter Titel nach Abschluss der Übertragung.

Der Scan muss das gesamte Dokument einschließlich Rückseiten, Beglaubigungsvermerken, Stempeln und Anlagen zeigen. Ein Foto der ersten Seite bestätigt nicht den Inhalt der übrigen Seiten.

Originale werden per Kurier mit Sendungsverfolgung oder persönlich gegen Quittung übergeben. Wenn ein Dokument für die nächste Phase beim Anwalt bleibt, muss der Käufer den Grund und die Aufbewahrungsfrist kennen.

Wie man sich auf den Widerruf der Vollmacht vorbereitet

Das Verfahren für den Widerruf hängt davon ab, wo und in welcher Form die Vollmacht erstellt wurde und wo sie verwendet wurde. Daher sollte man sich über das Verfahren gleichzeitig mit der Vorbereitung des Dokuments informieren.

1. Klären Sie mit dem Anwalt, durch welches Dokument der Widerruf erfolgt.
2. Erstellen Sie eine Liste der Behörden, Banken, Verkäufer und sonstigen Personen, die die Vollmacht erhalten haben.
3. Legen Sie die Art der nachweisbaren Benachrichtigung jedes Adressaten fest.
4. Verlangen Sie die Rückgabe der Originale und nicht verwendeten beglaubigten Kopien.
5. Bewahren Sie Benachrichtigungen, Zustellnachweise und Antwortdokumente auf.

Eine Nachricht an den Vertreter im Messenger kann den Willen des Käufers dokumentieren, garantiert aber für sich allein nicht, dass das Dokument gegenüber Dritten nicht mehr verwendet werden kann. Erforderlich ist ein Verfahren, das vom anwendbaren Recht und den empfangenden Organisationen anerkannt wird.

Die Gültigkeitsdauer ersetzt ebenfalls keinen Widerruf, wenn die Befugnisse früher beendet werden müssen. Nach Abschluss des Auftrags ist zu prüfen, ob der Vertreter den Abschlussbericht, die Originale und die Zugänge zu elektronischen Systemen übergeben hat.

Welche Signale eine Unterbrechung des Geschäfts erfordern

• Der Vertreter weigert sich, den Entwurf des Dokuments vor der Unterzeichnung zu zeigen;
• die Angaben zum Objekt in der Vollmacht stimmen nicht mit dem Titel oder dem Vertrag überein;
• es erscheint ein neuer Zahlungsempfänger ohne schriftliche Grundlage;
• Preis oder Währung ändern sich am Tag der Unterzeichnung;
• der Käufer wird gedrängt, ein Recht zur Erteilung einer Untervollmacht oder zur Entgegennahme von Bargeld zu erteilen;
• es gibt keine Bestätigung der Registrierung oder kein Aktenzeichen;
• das Abnahmeprotokoll soll vor der Besichtigung unterzeichnet werden;
• Originale werden ohne Erklärung von Frist und Zweck zurückgehalten;
• der Vertreter legt seine Verbindung zum Verkäufer oder Bauträger nicht offen.

Eine Unterbrechung bedeutet nicht automatisch den Verzicht auf den Kauf. Sie gibt Zeit, Dokumente, eine unabhängige Beratung und eine schriftliche Erklärung einzuholen. Fortgesetzt werden sollte das Geschäft erst nach Beseitigung der Unstimmigkeit.

Verwandte Materialien: Kauf aus der Ferne, Fehler von Käufern, Prüfung von Search und Maßnahmen nach Erhalt der Genehmigung.

Glossar

• Power of Attorney: Vollmacht mit einer Auflistung der Befugnisse des Vertreters.
• Interessenkonflikt: Situation, in der die persönliche oder geschäftliche Verbindung des Vertreters seine Entscheidungen beeinflussen kann.
• Untervollmacht: Übertragung der Befugnisse auf einen anderen Vertreter, sofern dies zulässig ist.
• Widerruf der Vollmacht: formelle Beendigung der zuvor erteilten Befugnisse nach dem festgelegten Verfahren.
• Apostille: Bestätigung der Echtheit eines amtlichen Dokuments zur internationalen Verwendung in den jeweils anwendbaren Fällen.

Häufig gestellte Fragen

Kann man das Geschäft einer bekannten Person anvertrauen?

Ja, wenn Form und Befugnisse für die erforderlichen Handlungen anerkannt werden. Persönliche Bekanntschaft ersetzt weder die Prüfung der Dokumente noch eine schriftliche Anweisung und Berichterstattung.

Muss der Vertreter Geld erhalten?

Nein. Der Käufer kann selbst zahlen. Wenn die Entgegennahme oder Verwendung von Geld erforderlich ist, wird die Befugnis durch Betrag, Zweck und eine verpflichtende Berichterstattung begrenzt.

Wie oft sollte man einen Bericht verlangen?

Nach jeder rechtlich oder finanziell bedeutsamen Handlung. Bei einem länger dauernden Verfahren wird zusätzlich ein regelmäßiger kurzer Status festgelegt, zum Beispiel einmal pro Woche oder Monat.

Kann man Untervollmachten untersagen?

Ja, sofern dies der gewählten Form und den Aufgaben entspricht. Wenn ein Ersatzvertreter erforderlich ist, sollte man besser eine konkrete Person oder Kriterien benennen und die vorherige Zustimmung des Käufers verlangen.

Was ist bei einer Änderung der Bankdaten des Verkäufers zu tun?

Leisten Sie keine Zahlung, bevor die Änderung über einen unabhängigen Kanal schriftlich bestätigt und vom Anwalt geprüft wurde. Eine Nachricht im bisherigen Schriftverkehr kann das Ergebnis eines Hackerangriffs sein.

Wie kontrolliert man die Abnahme?

Genehmigen Sie im Voraus eine Checkliste und verlangen Sie Fotos und Videos, Zählerstände, eine Mängelliste und den Entwurf des Protokolls vor der Unterzeichnung.

Reicht es aus, die Gültigkeitsdauer der Vollmacht zu begrenzen?

Nein. Zusätzlich sind Beschränkungen hinsichtlich Objekt, Preis, Handlungen, Zahlungen und Untervollmachten erforderlich. Wenn die Befugnisse vorzeitig beendet werden müssen, wird ein Widerruf erklärt und den Adressaten mitgeteilt.

Wenn Sie rechtliche Hilfe zur Kontrolle des Geschäfts benötigen

Sie können sich für eine Beratung durch einen auf Nordzypern zugelassenen Anwalt an unseren Rechtspartner, die Kanzlei DeJure, wenden.

Telefon: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram