Οι κίνδυνοι μιας συναλλαγής με πληρεξούσιο και πώς να ελέγχετε τον εκπρόσωπο

Ο κύριος κίνδυνος μιας συναλλαγής με πληρεξούσιο δεν έγκειται στην ίδια την εκπροσώπηση, αλλά στον συνδυασμό ευρειών εξουσιών και ανεπαρκούς ελέγχου. Ο εκπρόσωπος μπορεί νόμιμα να υπογράφει έγγραφα εξ ονόματος του αγοραστή εντός των ορίων των εξουσιών που του έχουν δοθεί, επομένως οι όροι της συναλλαγής, οι πληρωμές, η λογοδοσία και η πρόσβαση στα πρωτότυπα πρέπει να καθοριστούν πριν από την παράδοση του πληρεξουσίου.

• Ποιοι κίνδυνοι προκύπτουν συχνότερα
• Πώς να διαχωρίσετε τις εξουσίες
• Πώς να καθορίσετε τη λογοδοσία
• Πώς να ελέγχετε τις πληρωμές
• Πώς να ελέγχετε τα έγγραφα και τα πρωτότυπα
• Πώς να προετοιμαστείτε για την ανάκληση των εξουσιών
• Ποια σημάδια απαιτούν τη διακοπή της συναλλαγής
• Γλωσσάρι
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για τον έλεγχο της συναλλαγής

Ποιοι κίνδυνοι προκύπτουν συχνότερα

Ο κίνδυνος αυξάνεται όταν ένα άτομο επιλέγει το ακίνητο, προτείνει τον πωλητή, τροποποιεί τη σύμβαση, λαμβάνει τα χρήματα και λογοδοτεί μόνο προφορικά. Ακόμη και ένας έντιμος εκπρόσωπος δυσκολεύεται περισσότερο να εντοπίσει το δικό του λάθος χωρίς ανεξάρτητο έλεγχο.

Πώς να διαχωρίσετε τις εξουσίες

Ο διαχωρισμός των ρόλων δεν απαιτεί μεγάλη ομάδα. Αρκεί να αφαιρεθούν από τα χέρια ενός συμμετέχοντα ασύμβατες μεταξύ τους λειτουργίες.

• Ο αγοραστής εγκρίνει το ακίνητο, την τιμή, τη σύμβαση και κάθε σημαντική πληρωμή.
• Ο δικηγόρος ελέγχει το δικαίωμα του πωλητή, τα έγγραφα, τη σύμβαση και τις ενέργειες εγγραφής.
• Ο τεχνικός ειδικός επιθεωρεί το ακίνητο και καταγράφει τα ελαττώματα.
• Ο εκπρόσωπος εκτελεί μόνο τις αναφερόμενες εντολές και παραδίδει τα σχετικά αποδεικτικά στοιχεία.
• Η τράπεζα πραγματοποιεί τις πληρωμές κατόπιν εντολής του αγοραστή και αφήνει ελέγξιμο ίχνος.

Εάν ο δικηγόρος είναι και εκπρόσωπος, μπορεί να εκτελεί νομικές και πράξεις εγγραφής. Ωστόσο, η απόφαση για αλλαγή της τιμής, παραίτηση από απαίτηση έναντι του πωλητή ή αποδοχή σοβαρού ελαττώματος πρέπει να παραμένει στον αγοραστή, εκτός εάν έχει συμφωνηθεί συνειδητά διαφορετικά.

Είναι χρήσιμο να συνταχθεί όχι μόνο πληρεξούσιο, αλλά και ξεχωριστή οδηγία. Σε αυτήν αναφέρονται τα στοιχεία επικοινωνίας, η διαδικασία έγκρισης, οι προθεσμίες υποβολής αναφορών και οι ενέργειες σε περίπτωση σύγκρουσης μεταξύ του κειμένου της σύμβασης και των οδηγιών τρίτων.

Πώς να καθορίσετε τη λογοδοσία

Η φράση «να σας κρατώ ενήμερους» δεν δημιουργεί σαφές πρότυπο. Για κάθε στάδιο καθορίστε το αποτέλεσμα και την προθεσμία παράδοσής του.

Ο αγοραστής πρέπει να έχει άμεση πρόσβαση σε κοινό αρχείο. Τα έγγραφα δεν πρέπει να υπάρχουν μόνο στο τηλέφωνο του εκπροσώπου. Είναι προτιμότερο τα ονόματα των αρχείων να αρχίζουν με την ημερομηνία και το στάδιο, ώστε να μπορεί να αποκατασταθεί η ακολουθία των γεγονότων.

Πώς να ελέγχετε τις πληρωμές

Η ασφαλέστερη επιλογή συνήθως είναι ο αγοραστής να μεταφέρει ο ίδιος τα χρήματα, χρησιμοποιώντας τα στοιχεία από την επαληθευμένη σύμβαση. Ο εκπρόσωπος προετοιμάζει την αιτιολογία και επιβεβαιώνει ότι έχει наступσει το σχετικό στάδιο, αλλά δεν διαχειρίζεται ολόκληρο τον προϋπολογισμό.

1. Διαχωρίστε την τιμή του ακινήτου, τους φόρους, τα τέλη, την προμήθεια και τις νομικές υπηρεσίες.
2. Για κάθε πληρωμή αναφέρετε τον δικαιούχο, το ποσό, το νόμισμα, την προθεσμία και την προϋπόθεση.
3. Συγκρίνετε τα στοιχεία στη σύμβαση και επιβεβαιώστε τις αλλαγές μέσω ανεξάρτητου καναλιού.
4. Μην μεταφέρετε χρήματα βάσει φωτογραφίας ενός σημειώματος ή μηνύματος από νέο αριθμό.
5. Αναφέρετε σαφή αιτιολογία πληρωμής και κρατήστε το τραπεζικό παραστατικό.
6. Για μετρητά απαιτήστε γραπτή αιτιολογία, εξουσιοδότηση για την παραλαβή και απόδειξη.

Εάν ο εκπρόσωπος πληρώνει υποχρεωτικά τέλη από προκαταβολή, καθορίστε όριο και απαγορεύστε τη χρήση του υπολοίπου για άλλους σκοπούς. Μετά από κάθε πληρωμή πρέπει να παραδίδει επίσημη απόδειξη και να επιστρέφει το αχρησιμοποίητο υπόλοιπο μαζί με αναφορά.

Μην συμφωνείτε να συνδυάσετε την τιμή του ακινήτου και τις υπηρεσίες των μεσαζόντων σε μία αδιαφανή μεταφορά. Ο αγοραστής πρέπει να κατανοεί σε ποιον και για ποιο πράγμα πληρώνει.

Πώς να ελέγχετε τα έγγραφα και τα πρωτότυπα

Καταρτίστε μητρώο των πρωτοτύπων πριν από την παράδοσή τους στον εκπρόσωπο. Για κάθε έγγραφο αναφέρετε τον αριθμό των φύλλων, τον αριθμό, την ημερομηνία, τον τρέχοντα κάτοχο και την αναμενόμενη ημερομηνία επιστροφής.

• το πληρεξούσιο και τα έγγραφα επικύρωσής του·
• η σύμβαση και οι πρόσθετες συμφωνίες·
• το Search, αντίγραφο του τίτλου και το κτηματολογικό σχέδιο·
• οι αποδείξεις πληρωμής φόρων και τελών·
• η επιβεβαίωση εγγραφής της σύμβασης·
• ο αριθμός και το υλικό της αίτησης για άδεια·
• το πρωτόκολλο παραλαβής και τα έγγραφα παράδοσης·
• ο εκδοθείς τίτλος μετά την ολοκλήρωση της μεταβίβασης.

Η σάρωση πρέπει να δείχνει ολόκληρο το έγγραφο, συμπεριλαμβανομένων της πίσω όψης, των επικυρωτικών επιγραφών, των σφραγίδων και των παραρτημάτων. Η φωτογραφία της πρώτης σελίδας δεν επιβεβαιώνει το περιεχόμενο των υπόλοιπων φύλλων.

Τα πρωτότυπα παραδίδονται με courier με δυνατότητα παρακολούθησης ή αυτοπροσώπως με απόδειξη. Εάν το έγγραφο παραμένει στον δικηγόρο για το επόμενο στάδιο, ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει την αιτιολογία και την περίοδο φύλαξης.

Πώς να προετοιμαστείτε για την ανάκληση των εξουσιών

Η διαδικασία ανάκλησης εξαρτάται από το πού και με ποια μορφή συντάχθηκε το πληρεξούσιο, καθώς και από το πού χρησιμοποιήθηκε. Για τον λόγο αυτό, είναι προτιμότερο να πληροφορηθείτε τη διαδικασία ταυτόχρονα με την προετοιμασία του εγγράφου.

1. Ρωτήστε τον δικηγόρο ποιο έγγραφο απαιτείται για την ανάκληση.
2. Καταρτίστε κατάλογο των αρχών, τραπεζών, πωλητών και άλλων προσώπων που έλαβαν το πληρεξούσιο.
3. Καθορίστε τον τρόπο επιβεβαιωμένης ενημέρωσης κάθε παραλήπτη.
4. Απαιτήστε την επιστροφή των πρωτοτύπων και των μη χρησιμοποιημένων επικυρωμένων αντιγράφων.
5. Κρατήστε τις ειδοποιήσεις, τις επιβεβαιώσεις παράδοσης και τα απαντητικά έγγραφα.

Ένα μήνυμα σε messenger προς τον εκπρόσωπο μπορεί να καταγράψει τη βούληση του αγοραστή, αλλά από μόνο του δεν εγγυάται την παύση της δυνατότητας χρήσης του εγγράφου έναντι τρίτων. Απαιτείται διαδικασία που αναγνωρίζεται από το εφαρμοστέο δίκαιο και τους οργανισμούς που παραλαμβάνουν το έγγραφο.

Η διάρκεια ισχύος επίσης δεν υποκαθιστά την ανάκληση, εάν οι εξουσίες πρέπει να τερματιστούν νωρίτερα. Μετά την ολοκλήρωση της εντολής, ελέγξτε ότι ο εκπρόσωπος παρέδωσε την τελική αναφορά, τα πρωτότυπα και τις προσβάσεις στα ηλεκτρονικά συστήματα.

Ποια σημάδια απαιτούν τη διακοπή της συναλλαγής

• ο εκπρόσωπος αρνείται να παρουσιάσει το σχέδιο του εγγράφου πριν από την υπογραφή·
• τα στοιχεία του ακινήτου στο πληρεξούσιο δεν συμφωνούν με τον τίτλο ή τη σύμβαση·
• εμφανίζεται νέος δικαιούχος χρημάτων χωρίς γραπτή αιτιολογία·
• η τιμή ή το νόμισμα αλλάζουν την ημέρα της υπογραφής·
• ο αγοραστής πιέζεται να παραχωρήσει δικαίωμα υποπληρεξουσιότητας ή παραλαβής μετρητών·
• δεν υπάρχει επιβεβαίωση εγγραφής ή αριθμός αίτησης·
• προτείνεται η υπογραφή του πρωτοκόλλου παραλαβής πριν από την επιθεώρηση·
• τα πρωτότυπα παρακρατούνται χωρίς εξήγηση της διάρκειας και του σκοπού·
• ο εκπρόσωπος δεν αποκαλύπτει τη σχέση του με τον πωλητή ή τον κατασκευαστή.

Η διακοπή δεν σημαίνει αυτόματη άρνηση αγοράς. Παρέχει χρόνο για τη συγκέντρωση εγγράφων, τη λήψη ανεξάρτητης συμβουλής και γραπτής εξήγησης. Η διαδικασία πρέπει να συνεχιστεί μόνο μετά την εξάλειψη της αναντιστοιχίας.

Σχετικό υλικό: αγορά από απόσταση, λάθη των αγοραστών, έλεγχος Search και ενέργειες μετά την άδεια.

Γλωσσάρι

• Power of Attorney: πληρεξούσιο με κατάλογο των εξουσιών του εκπροσώπου.
• Σύγκρουση συμφερόντων: κατάσταση κατά την οποία η προσωπική ή επαγγελματική σχέση του εκπροσώπου μπορεί να επηρεάζει τις αποφάσεις του.
• Υποπληρεξουσιότητα: μεταβίβαση εξουσιών σε άλλον εκπρόσωπο, εφόσον επιτρέπεται.
• Ανάκληση πληρεξουσίου: η τυπική παύση των εξουσιών που είχαν προηγουμένως δοθεί, σύμφωνα με την προβλεπόμενη διαδικασία.
• Apostille: επιβεβαίωση της γνησιότητας επίσημου εγγράφου για διεθνή χρήση, στις applicable περιπτώσεις.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί να ανατεθεί η συναλλαγή σε γνωστό πρόσωπο;

Ναι, εφόσον η μορφή και οι εξουσίες γίνονται αποδεκτές για τις απαιτούμενες ενέργειες. Η προσωπική γνωριμία δεν αντικαθιστά τον έλεγχο των εγγράφων, τη γραπτή οδηγία και τη λογοδοσία.

Πρέπει ο εκπρόσωπος να λαμβάνει χρήματα;

Όχι. Ο αγοραστής μπορεί να πληρώνει ο ίδιος. Εάν είναι απαραίτητη η παραλαβή ή η δαπάνη χρημάτων, η εξουσία περιορίζεται ως προς το ποσό, τον σκοπό και την υποχρεωτική αναφορά.

Πόσο συχνά πρέπει να απαιτείται αναφορά;

Μετά από κάθε νομικά ή οικονομικά σημαντική ενέργεια. Για μια μακρά διαδικασία καθορίζεται επιπλέον τακτική σύντομη ενημέρωση, για παράδειγμα μία φορά την εβδομάδα ή τον μήνα.

Μπορεί να απαγορευτεί η υποπληρεξουσιότητα;

Ναι, εφόσον αυτό συμφωνεί με την επιλεγμένη μορφή και τους σκοπούς. Εάν είναι απαραίτητος αντικαταστάτης, είναι προτιμότερο να κατονομαστεί συγκεκριμένο πρόσωπο ή να καθοριστούν κριτήρια και να απαιτείται προηγούμενη συγκατάθεση του αγοραστή.

Τι πρέπει να γίνει σε περίπτωση αλλαγής των στοιχείων του πωλητή;

Μην πληρώσετε πριν από γραπτή επιβεβαίωση μέσω ανεξάρτητου καναλιού και έλεγχο από δικηγόρο. Ένα μήνυμα στην προηγούμενη αλληλογραφία μπορεί να είναι αποτέλεσμα παραβίασης.

Πώς να ελέγξετε την παραλαβή;

Εγκρίνετε εκ των προτέρων λίστα ελέγχου, απαιτήστε φωτογραφίες και βίντεο, ενδείξεις μετρητών, κατάλογο ελαττωμάτων και σχέδιο του πρωτοκόλλου πριν από την υπογραφή.

Αρκεί ο περιορισμός της διάρκειας ισχύος του πληρεξουσίου;

Όχι. Απαιτούνται επίσης περιορισμοί ως προς το ακίνητο, την τιμή, τις ενέργειες, τις πληρωμές και την υποπληρεξουσιότητα. Εάν οι εξουσίες πρέπει να τερματιστούν πρόωρα, γίνεται ανάκληση και ενημερώνονται οι παραλήπτες.

Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για τον έλεγχο της συναλλαγής

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον νομικό μας συνεργάτη, την εταιρεία DeJure, για συμβουλή από δικηγόρο με άδεια άσκησης επαγγέλματος στο Βόρειο Κύπρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram