Μπορεί κανείς να αγοράσει ακίνητο εξ αποστάσεως στη Βόρεια Κύπρο: αγορά με πληρεξούσιο και ολοκλήρωση της συναλλαγής

Η αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο χωρίς μόνιμη προσωπική παρουσία είναι δυνατή, εφόσον εκ των προτέρων διαχωριστούν οι αρμοδιότητες του εκπροσώπου, ο έλεγχος του ακινήτου, οι πληρωμές, η εγγραφή και η παραλαβή. Το Υπουργείο Εσωτερικών της ΤΔΒΚ δέχεται αιτήσεις αλλοδαπών αγοραστών αυτοπροσώπως, μέσω δικηγόρου ή εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου. Ο κανόνας αυτός αφορά την υποβολή αίτησης για άδεια και δεν σημαίνει ότι ένα ενιαίο γενικό πληρεξούσιο είναι αυτομάτως κατάλληλο για κάθε ενέργεια που σχετίζεται με τη συναλλαγή.

• Τι να κάνετε πριν από την έκδοση πληρεξουσίου
• Ποιες αρμοδιότητες μπορούν να μεταβιβαστούν
• Πώς να περιορίσετε τον εκπρόσωπο
• Τι μπορεί να γίνει εξ αποστάσεως
• Πότε μπορεί να απαιτηθεί προσωπική παρουσία
• Πώς να ελέγχετε τα έγγραφα και τις πληρωμές
• Πώς να οργανώσετε την παραλαβή και την παράδοση των πρωτοτύπων
• Γλωσσάριο
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε βοήθεια για εξ αποστάσεως αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο
• Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για το πληρεξούσιο και τη συναλλαγή

Τι να κάνετε πριν από την έκδοση πληρεξουσίου

Το πληρεξούσιο δεν αντικαθιστά τον έλεγχο του ακινήτου και της σύμβασης. Πρώτα πρέπει να κατανοήσετε ποιο ακίνητο αγοράζεται, ποιος έχει τη διάθεσή του και ποιες ενέργειες θα απαιτηθούν από την υπογραφή της σύμβασης έως τη μεταβίβαση του τίτλου.

1. Λάβετε αντίγραφο του τίτλου και το πιο πρόσφατο Search για το ακίνητο.
2. Επαληθεύστε τον πωλητή, το οικόπεδο, το μερίδιο, τον αριθμό του διαμερίσματος ή της κατοικίας, το εμβαδόν και το σχέδιο.
3. Ελέγξτε το σχέδιο της σύμβασης, τα παραρτήματα, την τιμή, το νόμισμα, το χρονοδιάγραμμα πληρωμών, τη διαδικασία παράδοσης και καταγγελίας.
4. Καθορίστε τα στάδια στα οποία ο αγοραστής δεν θα μπορεί να είναι παρών.
5. Ζητήστε από τον δικηγόρο κατάλογο των ακριβών αρμοδιοτήτων που απαιτούνται για τα συγκεκριμένα στάδια.
6. Πριν από την υπογραφή, συμφωνήστε τη μορφή, τη γλώσσα και τον τρόπο επικύρωσης του πληρεξουσίου με την αρμόδια αρχή ή τον ειδικό που θα το παραλάβει.

Εάν το ακίνητο δεν έχει ακόμη επιλεγεί, η παροχή δικαιώματος αγοράς οποιουδήποτε ακινήτου με οποιουσδήποτε όρους είναι επικίνδυνη. Ασφαλέστερο είναι πρώτα να περιορίσετε την αναζήτηση και τις διαπραγματεύσεις και να παραχωρήσετε το δικαίωμα υπογραφής αφού ελεγχθεί το συγκεκριμένο ακίνητο και συμφωνηθεί η σύμβαση.

Ποιες αρμοδιότητες μπορούν να μεταβιβαστούν

Κάθε αρμοδιότητα είναι προτιμότερο να περιγράφεται ξεχωριστά. Ο εκπρόσωπος πρέπει να κατανοεί όχι μόνο τι δικαιούται να κάνει, αλλά και τι δεν επιτρέπεται να κάνει.

Δεν είναι απαραίτητο να μεταβιβαστούν όλες οι παραπάνω ενέργειες σε ένα άτομο. Για παράδειγμα, ο δικηγόρος μπορεί να ασχολείται με τα έγγραφα και την εγγραφή, ένας ανεξάρτητος ειδικός να πραγματοποιεί την τεχνική παραλαβή και ο αγοραστής να μεταφέρει ο ίδιος τα χρήματα στον πωλητή.

Πώς να περιορίσετε τον εκπρόσωπο

Η ευρεία διατύπωση είναι πρακτική, αλλά αυξάνει τον κίνδυνο. Στο πληρεξούσιο και σε ξεχωριστές γραπτές οδηγίες είναι χρήσιμο να καθοριστούν:

• τα πλήρη στοιχεία του αγοραστή και του εκπροσώπου·
• τα ακριβή στοιχεία του ακινήτου και του πωλητή·
• η μέγιστη τιμή και το επιτρεπόμενο νόμισμα των συναλλαγών·
• η απαγόρευση αλλαγής του ακινήτου, της τιμής, του δικαιούχου των χρημάτων και των ουσιωδών όρων χωρίς γραπτή συγκατάθεση·
• ο κατάλογος των αρχών στις οποίες ο εκπρόσωπος δικαιούται να ενεργεί·
• το δικαίωμα ή η απαγόρευση παραλαβής και παράδοσης χρημάτων·
• το δικαίωμα ή η απαγόρευση μεταβίβασης των αρμοδιοτήτων σε άλλο πρόσωπο·
• η διάρκεια ισχύος, η διαδικασία λογοδοσίας και η επιστροφή των πρωτοτύπων.

Εάν ο εκπρόσωπος πρέπει μόνο να υποβάλει αίτηση, δεν είναι απαραίτητο να του δοθεί το δικαίωμα να υπογράψει νέα σύμβαση, να καταγγείλει τη συναλλαγή, να αλλάξει τα στοιχεία πληρωμής ή να παραλάβει χρήματα. Οι αρμοδιότητες πρέπει να αντιστοιχούν στην πραγματική任务.

Τι μπορεί να γίνει εξ αποστάσεως

Με την αποδεκτή μορφή πληρεξουσίου, ο εκπρόσωπος ή ο δικηγόρος μπορεί να συμμετέχει στην προετοιμασία και την παράδοση εγγράφων, στην υποβολή αίτησης για άδεια αγοράς και σε ορισμένες ενέργειες εγγραφής. Το Υπουργείο Εσωτερικών επιτρέπει ρητά την υποβολή αίτησης από εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπο. Για την αίτηση μέσω πληρεξουσίου, ο επίσημος κατάλογος εγγράφων προβλέπει επίσης την επισύναψη του πληρεξουσίου.

Εξ αποστάσεως μπορούν να οργανωθούν ο νομικός έλεγχος, η συμφωνία της σύμβασης, η λήψη αντιγράφων εγγράφων, η πληρωμή μέσω τραπεζικών στοιχείων, ο έλεγχος της κατάστασης της αίτησης και η παραλαβή μέσω ανεξάρτητου ειδικού. Για κάθε στάδιο απαιτείται ξεχωριστό αποτέλεσμα: Search, συμφωνημένη σύμβαση, απόδειξη, αριθμός αίτησης, πρωτόκολλο ή αντίγραφο τίτλου.

Η φράση «θα τα κάνουμε όλα εξ αποστάσεως» από μόνη της δεν εγγυάται τίποτα. Πριν από την έκδοση πληρεξουσίου, ζητήστε τη διαδρομή της συναλλαγής, με αναφορά στο υπεύθυνο πρόσωπο, στο έγγραφο που θα παραχθεί και στην προθεσμία για κάθε στάδιο.

Πότε μπορεί να απαιτηθεί προσωπική παρουσία

Η προσωπική επίσκεψη μπορεί να χρειαστεί εάν μια συγκεκριμένη ενέργεια δεν καλύπτεται από το πληρεξούσιο ή εάν η αρμόδια αρχή δεν αποδέχεται τη μορφή του. Ο νόμος προβλέπει την υπογραφή του εντύπου μεταβίβασης ακινήτου παρουσία υπαλλήλου του περιφερειακού γραφείου του Κτηματολογίου. Η δυνατότητα υπογραφής μέσω εκπροσώπου πρέπει να επιβεβαιωθεί πριν από τον προγραμματισμό της συναλλαγής, με την προσκόμιση του σχεδίου πληρεξουσίου στο αρμόδιο γραφείο ή στον δικηγόρο.

Η τράπεζα μπορεί να απαιτήσει αυτοπρόσωπη ταυτοποίηση, πρωτότυπη υπογραφή ή πρόσθετα έγγραφα για το άνοιγμα λογαριασμού, τον έλεγχο του πελάτη ή μια μεγάλη πληρωμή. Ο κατασκευαστής, ο πωλητής ή η ασφαλιστική εταιρεία μπορεί επίσης να καθορίσει δική της διαδικασία ταυτοποίησης, εφόσον αυτή δεν αντίκειται στον νόμο.

Η προσωπική παρουσία αξίζει να εξεταστεί και χωρίς τυπική απαίτηση:

• κατά την πρώτη επιθεώρηση ακριβού ή σύνθετου ακινήτου·
• εάν υπάρχουν αμφιβολίες για τα πραγματικά όρια, τη θέα, την κατάσταση ή τον εξοπλισμό·
• κατά την υπογραφή πρωτοκόλλου με σημαντικές ελλείψεις·
• εάν τα στοιχεία πληρωμής, η τιμή ή οι όροι της συναλλαγής αλλάξουν την τελευταία στιγμή·
• όταν ο εκπρόσωπος συνδέεται ταυτόχρονα με τον πωλητή ή το μεσιτικό γραφείο.

Εάν το ταξίδι είναι αδύνατο, ο προσωπικός έλεγχος δεν αντικαθίσταται μόνο από μία βιντεοκλήση, αλλά από ανεξάρτητη επιθεώρηση, γραπτή έκθεση, φωτογραφική τεκμηρίωση και άμεση πρόσβαση του αγοραστή στα έγγραφα.

Πώς να ελέγχετε τα έγγραφα και τις πληρωμές

1. Δημιουργήστε ένα ενιαίο αρχείο με τη σύμβαση, το πληρεξούσιο, το Search, τον τίτλο, τα σχέδια, τις αποδείξεις και την αλληλογραφία.
2. Καθορίστε τα κανάλια επικοινωνίας μέσω των οποίων μπορούν να εγκρίνονται αλλαγές.
3. Επαληθεύετε τα νέα τραπεζικά στοιχεία μέσω ανεξάρτητου επίσημου καναλιού και όχι απαντώντας στην ίδια συνομιλία.
4. Μεταφέρετε τα χρήματα με την αιτιολογία πληρωμής που προβλέπεται στη σύμβαση και διατηρείτε τις τραπεζικές επιβεβαιώσεις.
5. Ζητάτε έκθεση μετά από κάθε ενέργεια και όχι μόνο στο τέλος της συναλλαγής.
6. Μην παραδίδετε μετρητά στον εκπρόσωπο χωρίς γραπτή βάση και απόδειξη παραλαβής.

Εάν το πληρεξούσιο επιτρέπει στον εκπρόσωπο να διαχειρίζεται χρήματα, καθορίστε το ανώτατο ποσό, τον σκοπό της πληρωμής και τους επιτρεπόμενους δικαιούχους. Όπου είναι δυνατόν, διαχωρίστε το δικαίωμα υπογραφής από τον έλεγχο των πληρωμών μεταξύ διαφορετικών συμμετεχόντων.

Πώς να οργανώσετε την παραλαβή και την παράδοση των πρωτοτύπων

Για την παραλαβή δεν αρκεί να λάβετε τα κλειδιά. Στην εντολή προς τον εκπρόσωπο πρέπει να αναφέρεται το δικαίωμα επιθεώρησης του ακινήτου, ελέγχου του εξοπλισμού, καταγραφής των ενδείξεων των μετρητών, καταχώρισης των ελαττωμάτων και άρνησης άνευ όρων υπογραφής, εάν το αποτέλεσμα δεν ανταποκρίνεται στη σύμβαση.

Καθορίστε εκ των προτέρων ποιος θα φυλάσσει τα πρωτότυπα του πληρεξουσίου, της σύμβασης, των αποδείξεων και των εγγράφων του Κτηματολογίου. Σε ένα αρχείο παράδοσης είναι χρήσιμο να καταγράφονται ο τίτλος του εγγράφου, ο αριθμός των φύλλων, η ημερομηνία, ο αποστολέας, ο παραλήπτης και ο τρόπος παράδοσης. Μετά την ολοκλήρωση της εντολής, ο εκπρόσωπος πρέπει να επιστρέψει τα πρωτότυπα και την τελική έκθεση.

Εάν για την ανεξάρτητη παραλαβή χρειάζεται να ταξιδέψετε στη Βόρεια Κύπρο, μπορείτε να συγκρίνετε εισιτήρια μέσω του Trip.com, να βρείτε προσωρινή διαμονή στο Trip.com και να ελέγξετε την ενοικίαση αυτοκινήτου μέσω του Localrent. Οι όροι των υπηρεσιών πρέπει να ελέγχονται πριν από την πληρωμή.

Σχετικό υλικό: έλεγχος Search, εγγραφή της σύμβασης, άδεια αγοράς και μεταβίβαση του τίτλου.

Γλωσσάριο

• Power of Attorney: πληρεξούσιο που καθορίζει τις αρμοδιότητες του εκπροσώπου.
• Koçan: τίτλος ή καταχώριση του εγγεγραμμένου δικαιώματος επί ακινήτου.
• Search: επίσημος έλεγχος του ακινήτου και των εγγεγραμμένων βαρών.
• Απόστιλη: μορφή επιβεβαίωσης της γνησιότητας επίσημου εγγράφου για χρήση στο εξωτερικό, στις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται. Το αν απαιτείται για συγκεκριμένο πληρεξούσιο ελέγχεται με βάση τη χώρα έκδοσης και τις απαιτήσεις της αρμόδιας αρχής.
• Υποπληρεξουσιότητα: μεταβίβαση από τον εκπρόσωπο των αρμοδιοτήτων που έλαβε σε άλλο πρόσωπο, εφόσον αυτό επιτρέπεται από το έγγραφο και τους εφαρμοστέους κανόνες.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί κανείς να αγοράσει ακίνητο εντελώς χωρίς προσωπική επίσκεψη;

Ορισμένες συναλλαγές μπορούν να πραγματοποιηθούν μέσω εκπροσώπου, αλλά αυτό πρέπει να επιβεβαιώνεται για κάθε στάδιο. Η προσωπική παρουσία μπορεί να απαιτηθεί λόγω της μορφής του πληρεξουσίου, των απαιτήσεων του Κτηματολογίου, της τράπεζας ή συγκεκριμένου εγγράφου.

Μπορεί να εκδοθεί ένα πληρεξούσιο για όλες τις ενέργειες;

Τεχνικά, το έγγραφο μπορεί να περιλαμβάνει ευρύ κατάλογο αρμοδιοτήτων, αλλά αυτό δημιουργεί πρόσθετο κίνδυνο για τον αγοραστή. Ασφαλέστερο είναι οι αρμοδιότητες να συνδέονται με το ακίνητο, την τιμή, τη διάρκεια και τις συγκεκριμένες ενέργειες.

Μπορεί ο εκπρόσωπος να αλλάξει την τιμή ή το ακίνητο;

Μόνο εάν του έχει δοθεί ρητά αυτό το δικαίωμα. Για λόγους ασφάλειας, η αλλαγή του ακινήτου, της τιμής, του πωλητή και του δικαιούχου της πληρωμής είναι προτιμότερο να απαγορεύεται χωρίς ξεχωριστή γραπτή συγκατάθεση του αγοραστή.

Είναι υποχρεωτικό να περιλαμβάνεται το δικαίωμα διαχείρισης χρημάτων;

Όχι. Ο αγοραστής μπορεί να πραγματοποιεί ο ίδιος τις τραπεζικές μεταφορές, ενώ ο εκπρόσωπος να υπογράφει ή να υποβάλλει μόνο τα έγγραφα.

Απαιτείται απόστιλη;

Αυτό εξαρτάται από τη χώρα στην οποία εκδόθηκε το πληρεξούσιο, τον τρόπο επικύρωσης και τις απαιτήσεις της αρμόδιας αρχής. Το σχέδιο του εγγράφου πρέπει να ελεγχθεί πριν από την υπογραφή. Η απόστιλη από μόνη της δεν διορθώνει έναν ανεπαρκή κατάλογο αρμοδιοτήτων.

Ποιος πρέπει να παραλάβει το διαμέρισμα;

Εκπρόσωπος με άμεση αρμοδιότητα παραλαβής ή ανεξάρτητος τεχνικός ειδικός. Στον αγοραστή παραδίδονται λεπτομερές πρωτόκολλο, φωτογραφίες, βίντεο, ενδείξεις μετρητών και κατάλογος ελαττωμάτων.

Πώς τερματίζονται οι αρμοδιότητες του εκπροσώπου;

Η διαδικασία εξαρτάται από τη μορφή του πληρεξουσίου και το εφαρμοστέο δίκαιο. Δεν αρκεί να ενημερώσετε απλώς τον εκπρόσωπο μέσω messenger. Πρέπει να πραγματοποιηθεί ανάκληση με τον προβλεπόμενο τρόπο και να ενημερωθούν οι οργανισμοί στους οποίους ενδέχεται να έχει χρησιμοποιηθεί το έγγραφο.

Αν χρειάζεστε βοήθεια για εξ αποστάσεως αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον συνεργάτη μας, τον ειδικό σε θέματα ακινήτων Βαντίμ Τσερνιακόφ.

Τηλέφωνο: +90 533 882 40 55

WhatsApp / Telegram

Κανάλι: Αναλύσεις και νέα της αγοράς ακινήτων

Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για το πληρεξούσιο και τη συναλλαγή

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον νομικό μας συνεργάτη, την εταιρεία DeJure, για咨询 με δικηγόρο με άδεια άσκησης επαγγέλματος στη Βόρεια Κύπρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram