Kuzey Kıbrıs’ta uzaktan gayrimenkul satın almak mümkün mü: vekâletle satın alma ve işlemin tamamlanması

Kuzey Kıbrıs’ta sürekli olarak şahsen bulunmadan gayrimenkul satın almak mümkündür; ancak temsilcinin yetkileri, taşınmazın incelenmesi, ödemeler, kayıt işlemleri ve teslim alma süreçleri önceden birbirinden ayrılmalıdır. KKTC İçişleri Bakanlığı, yabancı alıcıların başvurularını şahsen, avukat aracılığıyla veya yetkili temsilci üzerinden kabul eder. Bu kural, izin başvurusunun yapılmasıyla ilgilidir ve tek bir genel vekâletnamenin işlemle ilgili her türlü eylem için otomatik olarak uygun olduğu anlamına gelmez.

• Vekâlet vermeden önce ne yapılmalı
• Hangi yetkiler devredilebilir
• Temsilci nasıl sınırlandırılır
• Uzaktan neler yapılabilir
• Şahsen katılım ne zaman gerekebilir
• Belgeler ve ödemeler nasıl kontrol edilir
• Teslim alma ve asılların devri nasıl organize edilir
• Sözlük
• Sıkça sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs’ta uzaktan gayrimenkul satın alma konusunda yardıma ihtiyaç varsa
• Vekâletname ve işlem konusunda hukuki yardıma ihtiyaç varsa

Vekâlet vermeden önce ne yapılmalı

Vekâletname, gayrimenkulün ve sözleşmenin incelenmesinin yerine geçmez. Öncelikle hangi taşınmazın satın alındığını, taşınmaz üzerinde kimin tasarruf yetkisi bulunduğunu ve sözleşmenin imzalanmasından koçanın devrine kadar hangi işlemlerin yapılması gerektiğini anlamak gerekir.

1. Koçanın bir kopyasını ve taşınmazla ilgili güncel Search belgesini alın.
2. Satıcıyı, arsayı, hisseyi, daire veya ev numarasını, alanı ve planı karşılaştırarak kontrol edin.
3. Sözleşme taslağını, eklerini, fiyatı, para birimini, ödeme planını, teslim ve fesih usulünü kontrol edin.
4. Alıcının bulunamayacağı aşamaları belirleyin.
5. Bu aşamalar için gerekli kesin yetkilerin listesini avukattan isteyin.
6. İmzalamadan önce vekâletnamenin şeklini, dilini ve tasdik yöntemini, belgeyi kabul edecek makam veya uzmanla kararlaştırın.

Taşınmaz henüz seçilmemişse, her türlü koşulda herhangi bir gayrimenkulü satın alma yetkisi vermek risklidir. Önce arama ve görüşmeleri sınırlandırmak, belirli taşınmaz incelendikten ve sözleşme üzerinde mutabık kalındıktan sonra imza yetkisi vermek daha güvenlidir.

Hangi yetkiler devredilebilir

Her yetkinin ayrı ayrı açıklanması daha iyidir. Temsilci yalnızca ne yapmaya yetkili olduğunu değil, ne yapamayacağını da anlamalıdır.

Listelenen işlemlerin tamamının tek bir kişiye devredilmesi zorunlu değildir. Örneğin avukat belgeler ve kayıt işlemleriyle ilgilenebilir, bağımsız bir uzman teknik teslim alma incelemesi yapabilir, alıcı ise parayı satıcıya kendisi gönderebilir.

Temsilci nasıl sınırlandırılır

Geniş kapsamlı bir ifade kullanmak kolaylık sağlar, ancak riski artırır. Vekâletnamede ve ayrıca düzenlenecek yazılı talimatta aşağıdaki hususların belirtilmesi yararlı olur:

• alıcının ve temsilcinin tam bilgileri;
• taşınmazın ve satıcının kesin bilgileri;
• azami fiyat ve kullanılmasına izin verilen ödeme para birimi;
• yazılı onay olmadan taşınmazın, fiyatın, paranın alıcısının ve esaslı şartların değiştirilmesinin yasaklanması;
• temsilcinin işlem yapmaya yetkili olduğu makamların listesi;
• para alma ve aktarma yetkisinin verilip verilmediği;
• yetkilerin başka bir kişiye devredilip devredilemeyeceği;
• geçerlilik süresi, raporlama ve asılların iade edilme usulü.

Temsilcinin yalnızca başvuru yapması gerekiyorsa, yeni bir sözleşme imzalama, işlemi feshetme, banka bilgilerini değiştirme veya para alma yetkisinin verilmesi gerekli değildir. Yetkiler gerçek göreve uygun olmalıdır.

Uzaktan neler yapılabilir

Vekâletnamenin kabul edilen şekilde düzenlenmesi hâlinde temsilci veya avukat belgelerin hazırlanmasına ve sunulmasına, satın alma izni başvurusunun yapılmasına ve bazı kayıt işlemlerine katılabilir. İçişleri Bakanlığı, başvurunun yetkili temsilci tarafından yapılmasına açıkça izin vermektedir. Vekâletnameyle yapılan başvuru için resmî belge listesi de vekâletnamenin eklenmesini öngörmektedir.

Hukuki inceleme, sözleşmenin mutabakata bağlanması, belgelerin kopyalarının alınması, banka bilgilerine göre ödeme yapılması, başvuru durumunun kontrol edilmesi ve bağımsız bir uzman aracılığıyla teslim alma işlemi uzaktan organize edilebilir. Her aşama için kendine ait bir çıktı gereklidir: Search, üzerinde mutabık kalınmış sözleşme, makbuz, başvuru numarası, tutanak veya koçan kopyası.

“Her şeyi uzaktan yaparız” ifadesi tek başına hiçbir güvence sağlamaz. Vekâlet vermeden önce her aşama için sorumlu kişiyi, aşama sonunda alınacak belgeyi ve süreyi gösteren işlem planını isteyin.

Şahsen katılım ne zaman gerekebilir

Belirli bir işlem vekâletname kapsamında değilse veya ilgili makam vekâletnamenin şeklini kabul etmiyorsa şahsen gelmek gerekebilir. Mevzuat, taşınmaz devir formunun Tapu Kadastro Dairesinin ilgili bölge şubesindeki görevlinin huzurunda imzalanmasını öngörmektedir. Bu formun temsilci aracılığıyla imzalanıp imzalanamayacağı, işlem tarihi belirlenmeden önce vekâletname taslağı ilgili şubeye veya avukata sunularak teyit edilmelidir.

Banka, hesap açılması, müşteri tanıma kontrolü veya yüksek tutarlı bir ödeme için şahsen kimlik tespiti, imzanın aslını veya ek belgeleri talep edebilir. Geliştirici, satıcı veya sigorta şirketi de kanuna aykırı olmamak kaydıyla kendi kimlik tespit usulünü belirleyebilir.

Resmî bir zorunluluk olmasa bile şahsen bulunulması şu durumlarda değerlendirilebilir:

• pahalı veya karmaşık bir taşınmazın ilk incelemesinde;
• fiilî sınırlar, manzara, durum veya donanım konusunda şüpheler varsa;
• önemli eksiklikler bulunan bir teslim tutanağı imzalanırken;
• banka bilgileri, fiyat veya işlem şartları son anda değişmişse;
• temsilci aynı zamanda satıcı veya emlak acentesiyle bağlantılıysa.

Seyahat mümkün değilse, şahsen kontrolün yerini yalnızca bir görüntülü görüşme değil; bağımsız inceleme, yazılı rapor, fotoğraf ve video kaydı ile alıcının belgelere doğrudan erişimi birlikte almalıdır.

Belgeler ve ödemeler nasıl kontrol edilir

1. Sözleşme, vekâletname, Search, koçan, planlar, makbuzlar ve yazışmalardan oluşan tek bir arşiv oluşturun.
2. Değişikliklerin onaylanabileceği iletişim kanallarını belirleyin.
3. Yeni banka bilgilerini aynı sohbette verilen yanıtla değil, bağımsız bir resmî kanal üzerinden kontrol edin.
4. Parayı sözleşmedeki ödeme amacına uygun şekilde gönderin ve banka teyitlerini saklayın.
5. Yalnızca işlemin sonunda değil, her işlemden sonra rapor isteyin.
6. Yazılı dayanak ve makbuz olmadan temsilciye nakit vermeyin.

Vekâletname temsilciye para üzerinde tasarruf etme yetkisi veriyorsa, tutar sınırını, ödeme amacını ve izin verilen alıcıları belirleyin. Mümkünse imza yetkisi ile ödeme kontrolünü farklı kişiler arasında bölüştürün.

Teslim alma ve asılların devri nasıl organize edilir

Teslim alma için anahtarları almak yeterli değildir. Temsilciye verilen talimatta taşınmazı inceleme, donanımı karşılaştırma, sayaç göstergelerini kaydetme, eksiklikleri listeleme ve sonuç sözleşmeye uygun değilse koşulsuz imzadan kaçınma yetkisi belirtilmelidir.

Vekâletnamenin, sözleşmenin, makbuzların ve Tapu Kadastro Dairesi belgelerinin asıllarını kimin saklayacağını önceden belirleyin. Devir kayıtlarında belge adı, sayfa sayısı, tarih, gönderen, alıcı ve teslim yöntemi kolaylıkla kaydedilebilir. Temsilci, görevin tamamlanmasından sonra asılları ve nihai raporu iade etmelidir.

Bağımsız teslim alma incelemesi için Kuzey Kıbrıs’a gelmeniz gerekiyorsa, uçak biletlerini Trip.com üzerinden karşılaştırabilir, geçici konaklamayı Trip.com üzerinden bulabilir, araç kiralamayı ise Localrent üzerinden kontrol edebilirsiniz. Hizmet koşulları ödeme öncesinde kontrol edilmelidir.

İlgili içerikler: Search incelemesi, sözleşmenin kaydedilmesi, satın alma izni ve koçan devri.

Sözlük

• Power of Attorney: temsilcinin yetkilerini belirleyen vekâletname.
• Koçan: gayrimenkul üzerindeki kayıtlı mülkiyet hakkını gösteren koçan veya kayıt.
• Search: taşınmaz ve kayıtlı takyidatlar hakkında yapılan resmî araştırma.
• Apostil: uygulanabilir durumlarda resmî bir belgenin yurt dışında kullanılmak üzere gerçekliğini doğrulama şekli. Belirli bir vekâletname için gerekli olup olmadığı, düzenlendiği ülkeye ve belgeyi kabul eden makamın şartlarına göre kontrol edilir.
• Alt vekâlet: belgede ve uygulanabilir kurallarda izin verilmesi hâlinde, temsilcinin aldığı yetkileri başka bir kişiye devretmesi.

Sıkça sorulan sorular

Gayrimenkul tamamen şahsen gelmeden satın alınabilir mi?

Bazı işlemler temsilci aracılığıyla gerçekleştirilebilir; ancak bu durum her aşama için ayrıca teyit edilmelidir. Vekâletnamenin şekli, Tapu Kadastro Dairesinin, bankanın veya belirli bir belgenin gereklilikleri nedeniyle şahsen katılım gerekebilir.

Tüm işlemler için tek bir vekâletname verilebilir mi?

Teknik olarak belge geniş bir yetki listesi içerebilir, ancak bu alıcı için gereksiz bir risk oluşturur. Yetkileri taşınmaza, fiyata, süreye ve belirli işlemlere bağlamak daha güvenlidir.

Temsilci fiyatı veya taşınmazı değiştirebilir mi?

Yalnızca bu hak açıkça verilmişse değiştirebilir. Güvenlik açısından taşınmazın, fiyatın, satıcının ve ödemenin alıcısının alıcının ayrıca yazılı onayı olmadan değiştirilmesini yasaklamak daha iyidir.

Para üzerinde tasarruf etme yetkisinin mutlaka verilmesi gerekir mi?

Hayır. Alıcı banka transferlerini kendisi yapabilir, temsilci ise yalnızca belgeleri imzalayabilir veya sunabilir.

Apostil gerekli mi?

Bu husus vekâletnamenin düzenlendiği ülkeye, tasdik yöntemine ve belgeyi kabul eden makamın şartlarına bağlıdır. Belge taslağı imzalanmadan önce kontrol edilmelidir. Apostil, tek başına yetersiz yetki listesini düzeltmez.

Daireyi kim teslim almalı?

Doğrudan teslim alma yetkisine sahip temsilci veya bağımsız teknik uzman. Alıcıya ayrıntılı tutanak, fotoğraf, video, sayaç göstergeleri ve eksiklik listesi teslim edilmelidir.

Temsilcinin yetkileri nasıl sona erdirilir?

Usul, vekâletnamenin şekline ve uygulanacak hukuka bağlıdır. Temsilciye yalnızca mesajlaşma uygulaması üzerinden bildirimde bulunmak yeterli değildir. Usulüne uygun şekilde azil işlemi yapılmalı ve belgenin kullanılmış olabileceği kuruluşlar bilgilendirilmelidir.

Kuzey Kıbrıs’ta uzaktan gayrimenkul satın alma konusunda yardıma ihtiyaç varsa

Gayrimenkul uzmanı ve ortağımız Vadim Çernyakov’a başvurabilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55

WhatsApp / Telegram

Kanal: Gayrimenkul piyasası analizleri ve haberleri

Vekâletname ve işlem konusunda hukuki yardıma ihtiyaç varsa

Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla danışmanlık için hukuk ortağımız DeJure şirketine başvurabilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram