Kuzey Kıbrıs’ta Bölünmemiş Tapu (Undivided Title Deed): Hangi Vergi ve Ödemeler Kontrol Edilmeli

Bölünmemiş tapu için özel bir vergi veya tek bir sabit oran yoktur. Öncelikle Tapu Sicilinde tam olarak neyin kayıtlı olduğu, satıcıya hangi payın ait olduğu ve alıcıya hangi payın devredileceği belirlenmelidir. Daha sonra yıllık emlak vergisi, sözleşmeye ilişkin damga vergisi, şartların oluşması hâlinde KDV, satıcıdan yapılan kesinti, tapu tescil ve devir harçları ile eski borçlar ayrı ayrı kontrol edilir. Tutar; ödeme türüne, taşınmazın statüsüne, satış bedeline veya rayiç değerine, döneme ve işlem taraflarına bağlıdır. Ödeme yapmadan önce kadastro bilgilerini ve pay oranını içeren yazılı bir hesaplama talep edin.

• Bölünmemiş tapu ne anlama gelir
• Neden tek bir oran belirtilemez
• Hangi vergi ve ödemeler kontrol edilmeli
• Yıllık emlak vergisi
• Sözleşme ve işlem ödemeleri
• Hangi borçlar vergi değildir
• Taşınmaz ve pay bakımından neler kontrol edilmeli
• Ödemeden kim sorumludur
• Ödeme öncesinde ne yapılmalı
• Kısa sözlük
• Sıkça sorulan sorular
• Vergiler ve bölünmemiş tapu konusunda hukuki yardım gerekiyorsa

Bölünmemiş tapu ne anlama gelir

Undivided Title Deed ifadesi piyasada genellikle, malikin ortak bir arsa veya taşınmaz üzerinde kayıtlı bir payının bulunduğu, ancak belirli bir daire veya ev için ayrı bir tapunun henüz düzenlenmediği durumu ifade eder. Bu, pratik bir tanımlamadır ve hukuki statünün yeterli kanıtı değildir.

Aynı reklam açıklamasına sahip iki taşınmazın sicil kayıtları farklı olabilir. Bir durumda satıcı arsanın belirli bir payına sahip olabilir; başka bir durumda kat mülkiyeti veya bunun düzenlenmesini talep etme hakkı bulunabilir; üçüncü bir durumda ise sözleşme henüz sicile işlenmemiş olabilir. Vergiler, harçlar ve hakların devredilme imkânı, ilandaki adlandırmaya göre değil, resmi belgelere göre kontrol edilir.

Paylı mülkiyet, otomatik olarak bölünmemiş arsa kategorisiyle aynı kabul edilmemelidir. Taşınmazın yıllık vergi kategorisi ile kayıtlı hakların kapsamı ayrı ayrı belirlenir.

Neden tek bir oran belirtilemez

Ödemeler farklı hukuki nedenlerle doğar. Yıllık vergi, taşınmazın özellikleri ve vergi dönemiyle bağlantılıdır. Damga vergisi belgeye uygulanır. KDV; satıcıya, satışın niteliğine ve teslim anına bağlıdır. Devir sırasında yapılan kesinti satıcıyla ilgilidir ve taşınmazın elden çıkarılmasına ilişkin kurallara göre hesaplanır. Tescil harcı ise Tapu Sicilindeki işleme bağlıdır.

Aynı ödeme türü içinde bile hesaplama; arazinin kullanım amacını, alanını, binanın türünü ve yaşını, havuzu, beyan edilen bedeli, rayiç değeri, payı ve uygulanabilecek muafiyeti dikkate alabilir. Bu nedenle başka bir işlemdeki tutar veya eski bir makbuz, sizin taşınmazınıza ilişkin yükümlülüğü doğrulamaz.

Hangi vergi ve ödemeler kontrol edilmeli

Taraflar, belirli masrafları fiilen kimin üstleneceğini sözleşmede kararlaştırabilir. Ancak bu şart, devlet kurumunun mükellef olarak kabul ettiği kişiyi zorunlu olarak değiştirmez. Masrafların sözleşmeyle paylaşılması ile resmi vergi yükümlülüğü ayrı ayrı incelenmelidir.

Yıllık emlak vergisi

Yıllık tahakkukta mükellefin, taşınmazın ve konumunun ve özelliklerinin, vergi döneminin, oranın, tutarın ve ödeme süresinin belirlenebilmesi gerekir. Bölünmemiş tapuda tahakkukun kayıt numarası, sayfa ve plan, parsel numarası ve pay oranıyla karşılaştırılması özellikle önemlidir.

Size tüm arsa için tek bir tahakkuk gösteriliyorsa, bu durum giderlerin satın alınan paya hangi kısmının ait olduğu sorusunu henüz yanıtlamaz. Yazılı bir dağılım ve hesaplama dayanağı talep edin. Toplam tutarın ev veya malik sayısına basitçe bölünmesi, kayıtlı paylara ve taşınmazların özelliklerine uygun olmayabilir.

Planlanan devirden önceki tüm dönemleri kontrol edin. Bir makbuzda tutar bulunmaması, daha önceki bir borcun, gecikme cezasının veya başka bir kayıt numarasına ilişkin tahakkukun bulunmadığını kanıtlamaz.

Sözleşme ve işlem ödemeleri

Damga vergisi

Damga vergisi sözleşmeyle ilgilidir ve sözleşmenin türü, tutarı ve düzenleme tarihinde yürürlükte olan kurallar dikkate alınarak hesaplanır. Makbuz belirli sözleşmeyle bağlantılı olmalıdır. Sözleşmede değişiklik yapıldıysa, ek düzenlemenin ayrı bir işlem veya ek ödeme gerektirip gerektirmediği kontrol edilmelidir.

KDV

KDV, her payın yeniden satışında zorunlu kabul edilmemelidir. Örneğin, taşınmazın inşası ve satışıyla uğraşan bir kişi tarafından yapılan satışta, taşınmazın teslimine ilişkin kurallar dikkate alınarak KDV doğabilir. Fatura ve hukuki dayanak talep edin. “Tüm vergiler dahildir” gibi ifadeler yeterli değildir.

Satıcıdan yapılan kesinti

Taşınmazın devri sırasında vergi formunda satıcı veya devreden diğer kişi üzerinden hesaplama yapılır. İşlem bedeli ile piyasa değeri karşılaştırılır ve birden fazla hak sahibi varsa beyannameler ayrı ayrı düzenlenir. Kayıtlı ve devredilen payın büyüklüğü, Tapu Sicili belgeleriyle örtüşmelidir.

Formda belirtilen hesaplanan kâr yüzdesi, satış bedelinin tamamı üzerinden alınan vergi olarak yorumlanamaz. Nihai tutar; formülde öngörülen matrah, satıcının kategorisi ve olası muafiyetlere bağlıdır.

Tescil ve devir harçları

Tapu Sicili, uygulanabilir vergi ve harçların hesaplanması için taşınmaza değer biçer ve tescil işlemlerini gerçekleştirir. Ödeme yapmadan önce planlanan prosedür için, yani sözleşmenin tescili, payın devri, ayrı tapu düzenlenmesi veya başka bir işlem için özel olarak hesaplama alın. Bunlar farklı aşamalardır.

Hangi borçlar vergi değildir

Toplam hesaba belediye hizmetleri, çöp toplama, su, elektrik, site bakımı, ortak alanların onarımı veya yönetim kuruluşu aidatları dâhil edilebilir. Bu tutarlar işlemi etkileyebilir, ancak taşınmazla bağlantılı oldukları için vergi hâline gelmezler.

Her borç bakımından alacaklıyı, sözleşmesel dayanağı, dönemi, taşınmazı ve borçluyu belirleyin. Mahsup, bedelden kesinti veya geri ödeme konusunda yazılı bir anlaşma olmadan başkasının hesabını ödemeyin. Makbuz, hangi yükümlülüğün ve hangi dönem için kapatıldığını göstermelidir.

Taşınmaz ve pay bakımından neler kontrol edilmeli

• tapu veya Tapu Sicilindeki diğer belgenin bir kopyası;
• kayıtlı her hak sahibinin adı;
• kayıt numarası, sayfa ve plan, parsel numarası;
• satıcının kayıtlı payının büyüklüğü;
• alıcıya devredilen payın büyüklüğü;
• sözleşmede daire, ev, otopark, arsa ve ortak alanların açıklaması;
• taşınmaza ilişkin Search araştırmasının sonucu;
• tüm dönemlere ilişkin vergi tahakkukları, hesaplar ve makbuzlar;
• toplam tutarın malikler arasında hangi dayanakla dağıtıldığı.

Search, kayıtlı bilgilerin ve kısıtlamaların kontrol edilmesine yardımcı olur. Bu kontrol yapılmadan gerçekleştirilen satın alma ek riskler oluşturur; bu riskler Search olmadan yapılan işlemin riskleri hakkındaki makalede daha ayrıntılı olarak ele alınmıştır.

Ödemeden kim sorumludur

Hesaplamada resmi mükellef ile masrafı sözleşme uyarınca karşılayan taraf birbirinden ayrılmalıdır. Örneğin elden çıkarma sırasında yapılan kesinti satıcıya aittir, ancak sözleşme masrafların ekonomik olarak taraflar arasında paylaşılmasını öngörebilir. Bu durum, devlet kurumuna yanlış bilgi verilmesi için dayanak oluşturmaz.

Eski tahakkuklarda da yalnızca alıcının anahtarları aldığı tarih esas alınamaz. Borcun dönemi, resmi belgedeki kişi, zilyetliğin devredildiği an ve sözleşme şartları önem taşır. Satıcı borcu daha sonra ödemeyi vaat ediyorsa, işlemden önce ödeme, kararlaştırılan tutarın alıkonulması veya avukat tarafından onaylanan başka bir yöntem gibi kontrol edilebilir bir mekanizma öngörün.

Ödeme öncesinde ne yapılmalı

1. Güncel Tapu Sicili belgelerini ve Search sonucunu alın.
2. Tüm belgelerdeki kadastro bilgilerini ve payları karşılaştırın.
3. Ödemeleri türüne, dönemine ve resmi mükellefine göre ayırın.
4. İlgili kurumdan veya uzmandan güncel yazılı hesaplama talep edin.
5. Masrafların sözleşmeyle paylaşılmasını ve eski borçların kapatılma usulünü kontrol edin.
6. Alıcının bilgilerini; taşınmazı, dönemi ve ödeme amacını belirterek ödeme yapın.
7. Makbuzu alın ve borcun kayıtlarda kapatıldığını kontrol edin.

Vergilerin kontrol edilmesi, hakların devri prosedürünün yerine geçmez. İşlem sırası mülkiyet tapusunun devri hakkındaki materyalde açıklanmıştır. Ödeme için gerekli belgelerin uygulamalı listesi ise bölünmemiş tapuda vergi hesaplamasına hazırlık hakkındaki makalede yer almaktadır.

Kısa sözlük

Bölünmemiş tapu. Belirli bir taşınmaz için ayrı tapunun bulunmayabileceği, ortak taşınmazdaki payı ifade eden piyasa terimi.

Kayıtlı pay. Tapu Sicili belgelerinde belirtilen hak sahibi payı.

Devredilen pay. Belirli bir işlemde elden çıkarılan kayıtlı hakkın bir bölümü.

Search. Taşınmaz, hak sahipleri ve kısıtlamalar hakkındaki kayıtlı bilgilerin kontrolü.

Vergi bildirimi. Mükellef, taşınmaz, dönem, oran, tutar ve ödeme süresi bilgilerini içeren resmi belge.

Damga vergisi. Vergiye tabi bir belgenin veya sözleşmenin düzenlenmesiyle bağlantılı ödeme.

Devir sırasında yapılan kesinti. Taşınmazı devreden kişi için uygulanabilir kurallara göre hesaplanan vergi ödemesi.

Sıkça sorulan sorular

Bölünmemiş tapu için ayrı bir vergi var mı?

Sabit oranlı tek bir özel vergi yoktur. Her biri kendi matrahına ve şartlarına sahip olan çeşitli ödemeler kontrol edilir.

Benim tutarım, arsanın tamamına ilişkin hesabın bir parçası olarak hesaplanabilir mi?

Yalnızca resmi tahakkuk, kayıtlı paylar ve dağıtım dayanağı kontrol edildikten sonra. Eşit bölme yanlış olabilir.

Alıcı tüm eski borçları kapatmak zorunda mı?

Alıcının her eski tutar bakımından otomatik olarak borçlu hâle geldiğini öngören evrensel bir kural yoktur. Borcun türü, resmi mükellef ve sözleşme şartları belirlenmelidir.

Her pay satışında KDV ödenir mi?

Hayır. Uygulama; satıcının statüsüne, işlemin niteliğine, taşınmaza ve teslim anına bağlıdır. Dayanak belgelerle doğrulanmalıdır.

Tüm arsa için düzenlenen makbuz benim payımın ödendiğini kanıtlar mı?

Her zaman değil. Makbuzda taşınmazın bilgileri, dönem ve ödeme amacı bulunmalı; toplam tutarın dağıtımı da yazılı olarak açıklanmalıdır.

Sözleşmede tüm vergileri alıcının ödeyeceği belirtilebilir mi?

Taraflar masrafları paylaşabilir, ancak bu şart vergi dairesi veya Tapu Sicili karşısındaki resmi mükellefi zorunlu olarak değiştirmez.

Search ne zaman talep edilmeli?

Taahhütte bulunmadan ve ana bedeli ödemeden önce. İşlem gecikirse, yeni kayıtları veya kısıtlamaları görmek için kontrol güncellenmelidir.

Vergiler ve bölünmemiş tapu konusunda hukuki yardım gerekiyorsa

Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla danışmanlık için hukuk ortağımız DeJure şirketine başvurabilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram