Αδιαίρετος τίτλος (Undivided Title Deed) στη Βόρεια Κύπρο: ποιοι φόροι και ποιες πληρωμές πρέπει να ελεγχθούν

Για έναν αδιαίρετο τίτλο δεν υπάρχει ένας ειδικός φόρος ούτε ένας ενιαίος συντελεστής. Αρχικά πρέπει να διαπιστωθεί τι ακριβώς είναι καταχωρισμένο στο Κτηματολόγιο, ποιο μερίδιο ανήκει στον πωλητή και ποιο μερίδιο μεταβιβάζεται στον αγοραστή. Στη συνέχεια ελέγχονται ξεχωριστά ο ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας, το τέλος χαρτοσήμου επί της σύμβασης, ο ΦΠΑ όταν συντρέχουν οι προϋποθέσεις, η παρακράτηση από τον πωλητή, τα τέλη καταχώρισης και μεταβίβασης του τίτλου, καθώς και παλαιές οφειλές. Το ποσό εξαρτάται από το είδος της πληρωμής, το καθεστώς του ακινήτου, την τιμή ή την εκτιμημένη αξία, την περίοδο και τα μέρη της συναλλαγής. Πριν από οποιαδήποτε πληρωμή, ζητήστε γραπτό υπολογισμό με τα κτηματολογικά στοιχεία και το μέγεθος του μεριδίου.

• Τι σημαίνει αδιαίρετος τίτλος
• Γιατί δεν μπορεί να αναφερθεί ένας ενιαίος συντελεστής
• Ποιοι φόροι και ποιες πληρωμές πρέπει να ελεγχθούν
• Ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας
• Πληρωμές βάσει της σύμβασης και της συναλλαγής
• Ποιες οφειλές δεν είναι φόροι
• Τι πρέπει να ελεγχθεί για το ακίνητο και το μερίδιο
• Ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή
• Τι πρέπει να γίνει πριν από την πληρωμή
• Σύντομο γλωσσάρι
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια σχετικά με φόρους και αδιαίρετο τίτλο

Τι σημαίνει αδιαίρετος τίτλος

Στην αγορά, με την έκφραση Undivided Title Deed περιγράφεται συνήθως η κατάσταση κατά την οποία στον ιδιοκτήτη έχει καταχωριστεί μερίδιο σε κοινό οικόπεδο ή ακίνητο, αλλά δεν έχει ακόμη εκδοθεί ξεχωριστός τίτλος για συγκεκριμένο διαμέρισμα ή κατοικία. Πρόκειται για πρακτική περιγραφή και όχι για επαρκή απόδειξη του νομικού καθεστώτος.

Δύο ακίνητα με την ίδια διαφημιστική περιγραφή μπορεί να έχουν διαφορετικές καταχωρίσεις στο μητρώο. Σε μία περίπτωση ο πωλητής κατέχει συγκεκριμένο μερίδιο του οικοπέδου, σε άλλη υπάρχει οριζόντια ιδιοκτησία ή δικαίωμα έκδοσής της, ενώ σε τρίτη η σύμβαση δεν έχει ακόμη αποτυπωθεί στο μητρώο. Οι φόροι, τα τέλη και η δυνατότητα μεταβίβασης των δικαιωμάτων ελέγχονται βάσει επίσημων εγγράφων και όχι βάσει της ονομασίας στην αγγελία.

Δεν πρέπει να εξομοιώνεται αυτόματα η συνιδιοκτησία με φορολογική κατηγορία αδιαίρετης γης. Η κατηγορία του ακινήτου για τον ετήσιο φόρο και το σύνολο των καταχωρισμένων δικαιωμάτων καθορίζονται ξεχωριστά.

Γιατί δεν μπορεί να αναφερθεί ένας ενιαίος συντελεστής

Οι πληρωμές προκύπτουν από διαφορετικές βάσεις. Ο ετήσιος φόρος συνδέεται με τα χαρακτηριστικά του ακινήτου και τη φορολογική περίοδο. Το τέλος χαρτοσήμου αφορά το έγγραφο. Ο ΦΠΑ εξαρτάται από τον πωλητή, το είδος της πώλησης και τον χρόνο παράδοσης. Η παρακράτηση κατά τη μεταβίβαση αφορά τον πωλητή και υπολογίζεται σύμφωνα με τους κανόνες για την εκποίηση ακινήτων. Το τέλος καταχώρισης συνδέεται με την πράξη του Κτηματολογίου.

Ακόμη και στο ίδιο είδος πληρωμής, ο υπολογισμός μπορεί να λαμβάνει υπόψη τη χρήση της γης, την έκταση, τον τύπο και την ηλικία του κτιρίου, την πισίνα, τη δηλωθείσα τιμή, την εκτιμημένη αξία, το μερίδιο και την εφαρμοζόμενη απαλλαγή. Επομένως, το ποσό από μια συναλλαγή άλλου προσώπου ή από μια παλιά απόδειξη δεν επιβεβαιώνει την υποχρέωση για το δικό σας ακίνητο.

Ποιοι φόροι και ποιες πληρωμές πρέπει να ελεγχθούν

Στη σύμβαση τα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν ποιος αναλαμβάνει στην πράξη συγκεκριμένα έξοδα. Η ρήτρα αυτή δεν αλλάζει κατ’ ανάγκη το πρόσωπο που η κρατική αρχή θεωρεί υπόχρεο πληρωμής. Η συμβατική κατανομή των εξόδων και η επίσημη φορολογική υποχρέωση πρέπει να αναλύονται ξεχωριστά.

Ετήσιος φόρος ακίνητης ιδιοκτησίας

Η ετήσια βεβαίωση πρέπει να επιτρέπει τον προσδιορισμό του υπόχρεου, του ακινήτου, της τοποθεσίας και των χαρακτηριστικών του, της φορολογικής περιόδου, του συντελεστή, του ποσού και της προθεσμίας πληρωμής. Για έναν αδιαίρετο τίτλο είναι ιδιαίτερα σημαντικό να αντιπαραβάλλεται η βεβαίωση με τον αριθμό καταχώρισης, το φύλλο και το σχέδιο, τον αριθμό του οικοπέδου και το μερίδιο.

Αν σας παρουσιάζουν μία μόνο βεβαίωση για ολόκληρο το οικόπεδο, αυτό δεν απαντά ακόμη στο ερώτημα ποιο μέρος των εξόδων αφορά το μερίδιο που αγοράζετε. Ζητήστε γραπτή κατανομή και τη βάση του υπολογισμού. Η απλή διαίρεση του συνολικού ποσού με τον αριθμό των κατοικιών ή των ιδιοκτητών μπορεί να μην αντιστοιχεί στα καταχωρισμένα μερίδια και στα χαρακτηριστικά των ακινήτων.

Ελέγξτε όλες τις περιόδους έως την προβλεπόμενη μεταβίβαση. Η απουσία ποσού σε μία απόδειξη δεν αποδεικνύει την απουσία παλαιότερης οφειλής, προσαυξήσεων ή βεβαίωσης με άλλον αριθμό καταχώρισης.

Πληρωμές βάσει της σύμβασης και της συναλλαγής

Τέλος χαρτοσήμου

Το τέλος χαρτοσήμου αφορά τη σύμβαση και υπολογίζεται λαμβάνοντας υπόψη το είδος και το ποσό της, καθώς και τους κανόνες που ισχύουν κατά την ημερομηνία σύνταξης. Η απόδειξη πρέπει να συνδέεται με τη συγκεκριμένη σύμβαση. Αν η σύμβαση τροποποιήθηκε, πρέπει να ελεγχθεί αν η τροποποίηση απαιτεί ξεχωριστή διαδικασία ή πρόσθετη πληρωμή.

ΦΠΑ

Ο ΦΠΑ δεν πρέπει να θεωρείται υποχρεωτικός για κάθε μεταπώληση μεριδίου. Μπορεί να προκύψει, για παράδειγμα, κατά την πώληση ακινήτου από πρόσωπο που ασχολείται με την κατασκευή και την πώληση ακινήτων, λαμβανομένων υπόψη των κανόνων για την παράδοση του ακινήτου. Ζητήστε τιμολόγιο και τη νομική βάση. Διατυπώσεις όπως «όλοι οι φόροι περιλαμβάνονται» δεν επαρκούν.

Παρακράτηση από τον πωλητή

Κατά τη μεταβίβαση ακινήτου, το φορολογικό έντυπο προβλέπει υπολογισμό για τον πωλητή ή άλλο μεταβιβάζον πρόσωπο. Συγκρίνονται η τιμή της συναλλαγής και η αγοραία αξία, ενώ όταν υπάρχουν περισσότεροι δικαιούχοι, οι δηλώσεις συμπληρώνονται χωριστά. Το μέγεθος του καταχωρισμένου και του μεταβιβαζόμενου μεριδίου πρέπει να συμφωνεί με τα έγγραφα του Κτηματολογίου.

Το ποσοστό υπολογιζόμενου κέρδους που αναφέρεται στο έντυπο δεν μπορεί να ερμηνευθεί ως φόρος επί ολόκληρης της τιμής πώλησης. Το τελικό ποσό εξαρτάται από τη βάση που προβλέπει ο τύπος υπολογισμού, την κατηγορία του πωλητή και τις τυχόν απαλλαγές.

Τέλη καταχώρισης και μεταβίβασης

Το Κτηματολόγιο εκτιμά το ακίνητο για τον υπολογισμό των εφαρμοζόμενων φόρων και τελών και πραγματοποιεί τις καταχωριστικές πράξεις. Πριν από την πληρωμή, λάβετε υπολογισμό ειδικά για τη σχεδιαζόμενη διαδικασία: καταχώριση της σύμβασης, μεταβίβαση μεριδίου, έκδοση ξεχωριστού τίτλου ή άλλη πράξη. Πρόκειται για διαφορετικά στάδια.

Ποιες οφειλές δεν είναι φόροι

Στον συνολικό λογαριασμό μπορεί να περιλαμβάνονται δημοτικές υπηρεσίες, αποκομιδή απορριμμάτων, νερό, ηλεκτρικό ρεύμα, συντήρηση του συγκροτήματος, επισκευή κοινόχρηστων χώρων ή εισφορές προς την εταιρεία διαχείρισης. Τα ποσά αυτά μπορεί να επηρεάζουν τη συναλλαγή, αλλά δεν μετατρέπονται σε φόρους μόνο και μόνο επειδή συνδέονται με το ακίνητο.

Για κάθε οφειλή προσδιορίστε τον δικαιούχο, τη συμβατική βάση, την περίοδο, το ακίνητο και τον οφειλέτη. Μην εξοφλείτε λογαριασμό άλλου προσώπου χωρίς γραπτή συμφωνία για συμψηφισμό, παρακράτηση από το τίμημα ή αποζημίωση. Η απόδειξη πρέπει να αναφέρει ποια υποχρέωση και για ποια περίοδο εξοφλήθηκε.

Τι πρέπει να ελεγχθεί για το ακίνητο και το μερίδιο

• αντίγραφο του τίτλου ή άλλου εγγράφου του Κτηματολογίου·
• το όνομα κάθε καταχωρισμένου δικαιούχου·
• τον αριθμό καταχώρισης, το φύλλο και το σχέδιο, τον αριθμό του οικοπέδου·
• το μέγεθος του καταχωρισμένου μεριδίου του πωλητή·
• το μέγεθος του μεριδίου που μεταβιβάζεται στον αγοραστή·
• την περιγραφή του διαμερίσματος, της κατοικίας, του χώρου στάθμευσης, του οικοπέδου και των κοινόχρηστων χώρων στη σύμβαση·
• το αποτέλεσμα της αναζήτησης Search για το ακίνητο·
• τις φορολογικές βεβαιώσεις, τους λογαριασμούς και τις αποδείξεις για όλες τις περιόδους·
• τη βάση βάσει της οποίας κατανεμήθηκε το συνολικό ποσό μεταξύ των ιδιοκτητών.

Το Search βοηθά στον έλεγχο των καταχωρισμένων στοιχείων και των περιορισμών. Η αγορά χωρίς τέτοιον έλεγχο δημιουργεί πρόσθετους κινδύνους, οι οποίοι αναλύονται λεπτομερέστερα στο άρθρο σχετικά με τους κινδύνους μιας συναλλαγής χωρίς Search.

Ποιος είναι υπεύθυνος για την πληρωμή

Κατά τον υπολογισμό πρέπει να διαχωρίζονται ο επίσημος υπόχρεος και το μέρος που αποζημιώνει τη δαπάνη βάσει της σύμβασης. Για παράδειγμα, η παρακράτηση κατά την εκποίηση αφορά τον πωλητή, αλλά η σύμβαση μπορεί να προβλέπει οικονομική κατανομή των εξόδων μεταξύ των μερών. Αυτό δεν αποτελεί λόγο για την υποβολή ανακριβών στοιχείων στην κρατική αρχή.

Για τις παλαιές βεβαιώσεις δεν μπορεί επίσης να λαμβάνεται υπόψη μόνο η ημερομηνία κατά την οποία ο αγοραστής παρέλαβε τα κλειδιά. Σημασία έχουν η περίοδος της οφειλής, το πρόσωπο που αναφέρεται στο επίσημο έγγραφο, ο χρόνος παράδοσης της κατοχής και οι όροι της σύμβασης. Αν ο πωλητής υπόσχεται να εξοφλήσει την οφειλή αργότερα, προβλέψτε έναν επαληθεύσιμο μηχανισμό: πληρωμή πριν από τη συναλλαγή, παρακράτηση συμφωνημένου ποσού ή άλλον τρόπο εγκεκριμένο από δικηγόρο.

Τι πρέπει να γίνει πριν από την πληρωμή

1. Λάβετε επικαιροποιημένα έγγραφα του Κτηματολογίου και το αποτέλεσμα του Search.
2. Συγκρίνετε τα κτηματολογικά στοιχεία και τα μερίδια σε όλα τα έγγραφα.
3. Διαχωρίστε τις πληρωμές ανά είδος, περίοδο και επίσημο υπόχρεο.
4. Ζητήστε τον τρέχοντα γραπτό υπολογισμό από την αρμόδια αρχή ή τον ειδικό.
5. Ελέγξτε τη συμβατική κατανομή των εξόδων και τη διαδικασία εξόφλησης των παλαιών οφειλών.
6. Πληρώστε στα στοιχεία του δικαιούχου, αναφέροντας το ακίνητο, την περίοδο και τον σκοπό της πληρωμής.
7. Λάβετε την απόδειξη και ελέγξτε ότι η οφειλή έχει κλείσει στα αρχεία.

Ο έλεγχος των φόρων δεν αντικαθιστά τη διαδικασία μεταβίβασης των δικαιωμάτων. Η σειρά των ενεργειών περιγράφεται στο υλικό σχετικά με τη μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας. Ο πρακτικός κατάλογος των εγγράφων για την πληρωμή συγκεντρώνεται στο άρθρο σχετικά με την προετοιμασία για τον υπολογισμό των φόρων σε περίπτωση αδιαίρετου τίτλου.

Σύντομο γλωσσάρι

Αδιαίρετος τίτλος. Ονομασία της αγοράς για μερίδιο σε κοινό ακίνητο, όταν μπορεί να μην υπάρχει ξεχωριστός τίτλος για συγκεκριμένο ακίνητο.

Καταχωρισμένο μερίδιο. Το μερίδιο του δικαιούχου που αναφέρεται στα έγγραφα του Κτηματολογίου.

Μεταβιβαζόμενο μερίδιο. Το μέρος του καταχωρισμένου δικαιώματος που εκποιείται σε συγκεκριμένη συναλλαγή.

Search. Έλεγχος των καταχωρισμένων στοιχείων για το ακίνητο, τους δικαιούχους και τους περιορισμούς.

Φορολογική ειδοποίηση. Επίσημο έγγραφο με τα στοιχεία του υπόχρεου, του ακινήτου, της περιόδου, του συντελεστή, του ποσού και της προθεσμίας πληρωμής.

Τέλος χαρτοσήμου. Πληρωμή που συνδέεται με τη σύνταξη φορολογούμενου εγγράφου ή σύμβασης.

Παρακράτηση κατά τη μεταβίβαση. Φορολογική πληρωμή που υπολογίζεται για το πρόσωπο που μεταβιβάζει ακίνητο, σύμφωνα με τους εφαρμοζόμενους κανόνες.

Συχνές ερωτήσεις

Υπάρχει ξεχωριστός φόρος για τον αδιαίρετο τίτλο;

Δεν υπάρχει ένας ενιαίος ειδικός φόρος με σταθερό συντελεστή. Ελέγχονται αρκετές πληρωμές, καθεμία με τη δική της βάση και τους δικούς της όρους.

Μπορεί να υπολογιστεί το ποσό μου ως μέρος του συνολικού λογαριασμού για το οικόπεδο;

Μόνο μετά τον έλεγχο της επίσημης βεβαίωσης, των καταχωρισμένων μεριδίων και της βάσης κατανομής. Η ισόποση διαίρεση μπορεί να είναι λανθασμένη.

Ο αγοραστής υποχρεούται να εξοφλήσει όλες τις παλαιές οφειλές;

Δεν υπάρχει καθολικός κανόνας σύμφωνα με τον οποίο ο αγοραστής καθίσταται αυτόματα οφειλέτης για κάθε παλαιό ποσό. Πρέπει να προσδιοριστούν το είδος της οφειλής, ο επίσημος υπόχρεος και οι όροι της σύμβασης.

Καταβάλλεται ΦΠΑ σε κάθε πώληση μεριδίου;

Όχι. Η εφαρμογή του εξαρτάται από το καθεστώς του πωλητή, τον χαρακτήρα της συναλλαγής, το ακίνητο και τον χρόνο παράδοσης. Η βάση πρέπει να επιβεβαιώνεται με έγγραφα.

Η απόδειξη για ολόκληρο το οικόπεδο επιβεβαιώνει την πληρωμή του μεριδίου μου;

Όχι πάντα. Η απόδειξη πρέπει να περιλαμβάνει τα στοιχεία του ακινήτου, την περίοδο και τον σκοπό της πληρωμής, ενώ η κατανομή του συνολικού ποσού πρέπει να εξηγείται γραπτώς.

Μπορεί να αναφέρεται στη σύμβαση ότι όλους τους φόρους τους πληρώνει ο αγοραστής;

Τα μέρη μπορούν να κατανείμουν τα έξοδα, αλλά ένας τέτοιος όρος δεν αλλάζει κατ’ ανάγκη τον επίσημο υπόχρεο έναντι της φορολογικής αρχής ή του Κτηματολογίου.

Πότε πρέπει να παραγγελθεί το Search;

Πριν από την ανάληψη υποχρεώσεων και την καταβολή του κύριου ποσού. Αν η συναλλαγή καθυστερήσει, ο έλεγχος επαναλαμβάνεται, ώστε να εντοπιστούν νέες καταχωρίσεις ή περιορισμοί.

Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια σχετικά με φόρους και αδιαίρετο τίτλο

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον νομικό μας συνεργάτη, την εταιρεία DeJure, για συμβουλή από δικηγόρο με άδεια άσκησης επαγγέλματος στη Βόρεια Κύπρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram