Πληρεξούσιο για εξ αποστάσεως συναλλαγή ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο

Το πληρεξούσιο για εξ αποστάσεως αγορά πρέπει να απαντά σε τρία ερωτήματα: ποιος ενεργεί, με ποιο ακίνητο και ποιες ενέργειες του επιτρέπονται. Ένα καθολικό πρότυπο από το διαδίκτυο δεν λαμβάνει υπόψη τη συγκεκριμένη σύμβαση, τις απαιτήσεις της χώρας όπου συντάσσεται και την πρακτική της αρχής που θα αποδεχθεί το έγγραφο. Επομένως, πρώτα καταρτίζεται η διαδρομή της συναλλαγής και στη συνέχεια ο δικηγόρος συντάσσει ή ελέγχει το κείμενο του πληρεξουσίου σύμφωνα με αυτήν τη διαδρομή.

• Από πού να ξεκινήσετε την προετοιμασία
• Ποια στοιχεία των μερών πρέπει να ελέγξετε
• Ποια στοιχεία του ακινήτου πρέπει να αναφέρετε
• Ποιες εξουσίες πρέπει να απαριθμήσετε
• Ποιους περιορισμούς πρέπει να προσθέσετε
• Πώς να ελέγξετε τη μορφή και την επικύρωση
• Λίστα ελέγχου πριν από την υπογραφή
• Γλωσσάρι
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για το κείμενο του πληρεξουσίου

Από πού να ξεκινήσετε την προετοιμασία

Μην ξεκινήσετε αντιγράφοντας το πληρεξούσιο κάποιου άλλου. Καταρτίστε έναν κατάλογο των ενεργειών που πρέπει πράγματι να εκτελέσει ο εκπρόσωπος και των εγγράφων που πρέπει να παραλάβει. Για την αγορά ακινήτου, η διαδρομή συνήθως περιλαμβάνει τον έλεγχο του ακινήτου, τη συμφωνία επί της σύμβασης, την υπογραφή της, την καταχώριση, την υποβολή αίτησης για άδεια, την καταβολή των υποχρεωτικών πληρωμών, την παραλαβή του ακινήτου και τη μεταβίβαση του τίτλου.

Δεν είναι απαραίτητο να αναθέσετε ολόκληρη τη διαδρομή σε ένα άτομο. Ο αγοραστής μπορεί να συμφωνήσει ο ίδιος τη σύμβαση και να μεταφέρει τα χρήματα, ενώ στον δικηγόρο μπορεί να αναθέσει την υπογραφή της συμφωνημένης έκδοσης, την καταχώριση και την υποβολή των εγγράφων. Η τεχνική παραλαβή είναι προτιμότερο να ανατεθεί σε ανεξάρτητο ειδικό, εάν απαιτεί οικοδομικές γνώσεις.

Το Υπουργείο Εσωτερικών της ΤΔΒΚ επιτρέπει την υποβολή αίτησης αλλοδαπού αγοραστή μέσω εξουσιοδοτημένου εκπροσώπου. Ο Νόμος 52/2008 προβλέπει επίσης την ηλεκτρονική υποβολή από τον αγοραστή ή τον εξουσιοδοτημένο εκπρόσωπό του. Αυτό επιβεβαιώνει τη δυνατότητα εκπροσώπησης σε αυτό το στάδιο, αλλά δεν καθορίζει το περιεχόμενο του πληρεξουσίου για όλες τις υπόλοιπες ενέργειες.

Ποια στοιχεία των μερών πρέπει να ελέγξετε

Λάθη στο όνομα, στον αριθμό διαβατηρίου ή στην ιδιότητα του εκπροσώπου μπορεί να εμποδίσουν τη χρήση του εγγράφου. Πριν από την υπογραφή ελέγχονται:

• το όνομα και το επώνυμο του εντολέα ακριβώς όπως αναγράφονται στο ισχύον διαβατήριο·
• ο αριθμός διαβατηρίου, η ημερομηνία έκδοσης, η ημερομηνία λήξης και η εκδούσα αρχή·
• η ημερομηνία γέννησης, η υπηκοότητα και η διεύθυνση, εφόσον απαιτούνται από την επιλεγμένη μορφή·
• τα πλήρη στοιχεία του εκπροσώπου σύμφωνα με το δελτίο ταυτότητας ή το διαβατήριό του·
• η επαγγελματική ιδιότητα του δικηγόρου και τα στοιχεία επικοινωνίας του γραφείου του·
• η επωνυμία της εταιρείας και οι εξουσίες του υπογράφοντος, εάν ο εντολέας ή ο εκπρόσωπος είναι νομικό πρόσωπο.

Το όνομα στο πληρεξούσιο πρέπει να συμπίπτει με το όνομα στη σύμβαση αγοραπωλησίας και στην αίτηση για την άδεια. Εάν στα έγγραφα χρησιμοποιούνται διαφορετικές μορφές μεταγραφής, το ζήτημα αυτό πρέπει να επιλυθεί πριν από την έκδοση και όχι μετά την άρνηση αποδοχής του πληρεξουσίου.

Ποια στοιχεία του ακινήτου πρέπει να αναφέρετε

Όσο ακριβέστερα περιγράφεται το ακίνητο, τόσο μικρότερος είναι ο κίνδυνος να εφαρμοστεί η εξουσιοδότηση σε άλλο ακίνητο. Τα στοιχεία λαμβάνονται όχι από τη διαφημιστική αγγελία, αλλά από τον τίτλο, το Search, το σχέδιο και το σχέδιο της σύμβασης.

Εάν δεν έχει ακόμη αποδοθεί ατομικός αριθμός στο ακίνητο, ο δικηγόρος πρέπει να επιλέξει άλλη, επαρκώς ακριβή περιγραφή και να αξιολογήσει τον κίνδυνο. Δεν επιτρέπεται να αντικαταστήσετε μόνοι σας τα ελλείποντα κτηματολογικά στοιχεία με την εμπορική ονομασία του συγκροτήματος.

Ποιες εξουσίες πρέπει να απαριθμήσετε

Οι εξουσίες διατυπώνονται με βάση τις ενέργειες. Η φράση «να εκπροσωπεί τα συμφέροντα ενώπιον όλων των αρχών» δεν εξηγεί αν ο εκπρόσωπος μπορεί να υπογράψει τη σύμβαση, να αλλάξει την τιμή, να λάβει χρήματα ή να παραλάβει το ακίνητο.

Υπογραφή και τροποποίηση της σύμβασης

Αναφέρετε ποια σύμβαση μπορεί να υπογραφεί, με ποιον πωλητή και εντός ποιας τιμής. Αποφασίστε ξεχωριστά αν ο εκπρόσωπος δικαιούται να συμφωνεί τροποποιήσεις, να υπογράφει πρόσθετες συμφωνίες, να παρατείνει προθεσμίες, να καταγγέλλει τη σύμβαση ή να παραιτείται από αξιώσεις κατά του πωλητή.

Καταχώριση και αιτήσεις

Απαριθμήστε τις αρχές και τις διαδικασίες: φορολογική επικύρωση, καταχώριση της σύμβασης στο επαρχιακό γραφείο του Κτηματολογίου, υποβολή αίτησης για άδεια αγοράς, λήψη αριθμού υπόθεσης και υποβολή πρόσθετων εγγράφων. Ο εκπρόσωπος πρέπει να παραδίδει στον αγοραστή αντίγραφο κάθε υποβληθέντος εγγράφου και την επιβεβαίωση παραλαβής.

Πληρωμές

Το δικαίωμα υπογραφής εγγράφων δεν συνεπάγεται αυτόματα πρόσβαση σε χρήματα. Εάν ο εκπρόσωπος πρέπει να καταβάλλει φόρους ή τέλη, αναφέρετε τα είδη των πληρωμών, το ανώτατο ποσό και την υποχρέωση λήψης επίσημης απόδειξης. Το δικαίωμα αλλαγής των τραπεζικών στοιχείων του πωλητή ή λήψης επιστροφής χρημάτων απαιτεί ξεχωριστή αξιολόγηση.

Παραλαβή και τίτλος

Για την παραλαβή απαιτούνται εξουσίες επιθεώρησης του ακινήτου, υπογραφής πρωτοκόλλου με παρατηρήσεις, παραλαβής κλειδιών και εγγράφων. Για τη μεταβίβαση του τίτλου, το σχέδιο του πληρεξουσίου πρέπει να παρουσιαστεί εκ των προτέρων στον δικηγόρο και στην αρμόδια υπηρεσία του Κτηματολογίου, καθώς ο νόμος συνδέει τη μεταβίβαση με την υπογραφή της προβλεπόμενης μορφής ενώπιον υπαλλήλου.

Ποιους περιορισμούς πρέπει να προσθέσετε

Οι περιορισμοί είναι εξίσου χρήσιμοι με τον κατάλογο των επιτρεπόμενων ενεργειών. Ανάλογα με τη συναλλαγή, προβλέπονται:

• διάρκεια ισχύος ή λήξη μετά από συγκεκριμένο στάδιο·
• απαγόρευση αγοράς άλλου ακινήτου·
• μέγιστη τιμή και απαγόρευση αύξησής της χωρίς συναίνεση·
• απαγόρευση αλλαγής του πωλητή, του δικαιούχου των χρημάτων και των τραπεζικών στοιχείων·
• απαγόρευση λήψης δανείου, σύστασης υποθήκης ή άλλου βάρους·
• απαγόρευση λήψης μετρητών και διάθεσης επιστροφών χρημάτων·
• απαγόρευση υποπληρεξουσιότητας ή κατάλογος επιτρεπόμενων αντικαταστατών·
• υποχρέωση λήψης γραπτής συναίνεσης για ουσιώδεις τροποποιήσεις·
• συχνότητα αναφορών και προθεσμία παράδοσης των πρωτοτύπων.

Εάν το τυποποιημένο έντυπο περιλαμβάνει περιττή εξουσία, μην την αφήσετε μόνο και μόνο επειδή «έτσι συνηθίζεται». Ζητήστε να σας εξηγήσουν για ποια ενέργεια είναι απαραίτητη και ποιον κίνδυνο δημιουργεί η αφαίρεσή της.

Πώς να ελέγξετε τη μορφή και την επικύρωση

Οι απαιτήσεις εξαρτώνται από τη χώρα υπογραφής, την υπηκοότητα του εντολέα, τη γλώσσα του εγγράφου και την αρχή που θα το αποδεχθεί. Σε μία περίπτωση το πληρεξούσιο συντάσσεται ενώπιον τοπικού συμβολαιογράφου, σε άλλη μέσω προξενείου, με μετάφραση, επικύρωση ή άλλη επιβεβαίωση. Η ύπαρξη apostille δεν εγγυάται ότι το κείμενο περιλαμβάνει όλες τις εξουσίες ή ότι η συγκεκριμένη αρχή θα αποδεχθεί την επιλεγμένη μορφή.

1. Λάβετε από τον δικηγόρο το σχέδιο στη γλώσσα που θα χρησιμοποιηθεί στην ΤΔΒΚ.
2. Διευκρινίστε αν μπορεί να υπογραφεί δίγλωσσο έγγραφο ή αν απαιτείται ξεχωριστή μετάφραση.
3. Παρουσιάστε το σχέδιο στον συμβολαιογράφο ή στο προξενείο πριν κλείσετε ραντεβού.
4. Επιβεβαιώστε με τον δικηγόρο τη διαδικασία νομιμοποίησης ή επισημείωσης apostille για τη χώρα έκδοσης.
5. Διευκρινίστε αν απαιτείται πρωτότυπο και πόσα αντίγραφα πρέπει να προετοιμαστούν.
6. Συμφωνήστε για την ασφαλή αποστολή και φύλαξη του πρωτοτύπου.

Μην διορθώνετε χειρόγραφα ένα επικυρωμένο έγγραφο. Εάν άλλαξε το ακίνητο, ο εκπρόσωπος ή η έκταση των εξουσιών, προετοιμάστε νέα έκδοση σύμφωνα με τη συμφωνημένη διαδικασία.

Λίστα ελέγχου πριν από την υπογραφή

• Τα στοιχεία του εντολέα συμπίπτουν με το διαβατήριο και τη σύμβαση.
• Τα στοιχεία του εκπροσώπου ελέγχθηκαν βάσει του εγγράφου του.
• Το ακίνητο μπορεί να προσδιοριστεί με σαφήνεια.
• Ο πωλητής, η τιμή και το νόμισμα αναφέρονται σωστά.
• Κάθε εξουσία συνδέεται με ένα στάδιο της συναλλαγής.
• Έχει αποκλειστεί το περιττό δικαίωμα αλλαγής των όρων ή λήψης χρημάτων.
• Η υποπληρεξουσιότητα επιτρέπεται ή απαγορεύεται συνειδητά.
• Η διάρκεια ισχύος είναι επαρκής, αλλά όχι αόριστη χωρίς λόγο.
• Η μορφή, η γλώσσα, η μετάφραση και η επικύρωση έχουν επιβεβαιωθεί εκ των προτέρων.
• Έχουν καθοριστεί η ενημέρωση, η φύλαξη και η επιστροφή των πρωτοτύπων.

Μετά την υπογραφή, αποθηκεύστε σαρωμένο αντίγραφο ολόκληρου του πληρεξουσίου, τις σελίδες με την πράξη επικύρωσης και τις επιβεβαιώσεις νομιμοποίησης. Καταγράψτε ξεχωριστά σε ποιον και πότε στάλθηκε το πρωτότυπο.

Σχετικό υλικό: εξ αποστάσεως αγορά ακινήτου, έλεγχος ακινήτου μέσω Search και σύμβαση αγοραπωλησίας.

Γλωσσάρι

• Power of Attorney: πληρεξούσιο που καθορίζει τις ενέργειες του εκπροσώπου για λογαριασμό του εντολέα.
• Εντολέας: το πρόσωπο που παρέχει τις εξουσίες.
• Εκπρόσωπος: το πρόσωπο που ενεργεί εντός των ορίων των παρεχόμενων εξουσιών.
• Apostille: επιβεβαίωση της γνησιότητας επίσημου εγγράφου για διεθνή χρήση στις περιπτώσεις όπου εφαρμόζεται.
• Υποπληρεξουσιότητα: μεταβίβαση των εξουσιών από τον εκπρόσωπο σε άλλο πρόσωπο, εφόσον επιτρέπεται και είναι δυνατή.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορώ να κατεβάσω ένα έτοιμο πρότυπο πληρεξουσίου;

Η χρήση του ως τελικού εγγράφου ενέχει κινδύνους. Το κείμενο πρέπει να αντιστοιχεί στο ακίνητο, στη σύμβαση, στη χώρα υπογραφής και στις απαιτήσεις των αρχών που το αποδέχονται.

Είναι υποχρεωτικό να αναφέρεται το ακίνητο;

Για μια συγκεκριμένη αγορά, αποτελεί σημαντικό περιορισμό. Εάν το ακίνητο δεν μπορεί να προσδιοριστεί με ακρίβεια, πρέπει να εξηγήσετε τον λόγο στον δικηγόρο και να επιλέξετε διατύπωση που δεν παρέχει στον εκπρόσωπο υπερβολική ελευθερία.

Πρέπει να δοθεί το δικαίωμα λήψης χρημάτων;

Μόνο εάν χωρίς αυτό δεν είναι δυνατή η εκτέλεση της συμφωνημένης αποστολής. Το δικαίωμα αυτό πρέπει να διαχωρίζεται από την πληρωμή φόρων και να περιορίζεται ως προς το ποσό, τον σκοπό και την υποχρέωση λογοδοσίας.

Μπορεί να επιτραπεί η υποπληρεξουσιότητα;

Ναι, εφόσον προβλέπεται στο έγγραφο και στους εφαρμοστέους κανόνες, αλλά ο αγοραστής πρέπει να γνωρίζει ποιος θα μπορεί να γίνει ο νέος εκπρόσωπος. Χωρίς ανάγκη, είναι προτιμότερο να απαγορεύεται η υποπληρεξουσιότητα ή να περιορίζεται σε κατονομαζόμενα πρόσωπα.

Ποια διάρκεια ισχύος πρέπει να επιλέξω;

Πρέπει να καλύπτει τα πραγματικά στάδια της συναλλαγής, με περιθώριο για καθυστερήσεις. Μια υπερβολικά σύντομη διάρκεια δημιουργεί κίνδυνο επανέκδοσης, ενώ μια αδικαιολόγητα μεγάλη διάρκεια αφήνει τις εξουσίες ενεργές μετά την ολοκλήρωση της συναλλαγής.

Αρκεί η επισημείωση apostille;

Όχι. Η apostille αφορά τη γνησιότητα του εγγράφου, αλλά δεν διορθώνει λάθη στα στοιχεία, ανεπαρκή έκταση των εξουσιών ή ασυμφωνία με τη μορφή που απαιτεί η αρχή που θα το αποδεχθεί.

Ποιος πρέπει να ελέγξει το τελικό κείμενο;

Αδειοδοτημένος δικηγόρος που γνωρίζει τη διαδρομή της συναλλαγής και τις απαιτήσεις των αρχών στη Βόρεια Κύπρο. Εάν η έκδοση γίνεται στο εξωτερικό, το σχέδιο πρέπει επίσης να συμφωνηθεί με συμβολαιογράφο ή προξενείο.

Αν χρειάζεστε νομική βοήθεια για το κείμενο του πληρεξουσίου

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον νομικό μας συνεργάτη, την εταιρεία DeJure, για咨询 με αδειοδοτημένο δικηγόρο στη Βόρεια Κύπρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram