Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesini imzalamadan önce ne kontrol edilmeli

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesini imzalamadan önce satıcıyı ve yetkilerini, taşınmazı ve arazi belgelerini, borçları ve takyidatları, izinleri, ödeme koşullarını, ekleri, taşınmazın teslimini ve fesih prosedürünü kontrol etmek gerekir. Yabancı bir alıcı için ayrıca satın alma, kayıt ve satın alma izninin alınmasına ilişkin güncel kuralları ayrı olarak kontrol edin.

• Satıcı ve yetkiler
• Taşınmaz, arazi ve belgeler
• Borçlar ve takyidatlar
• Yüklenici ve izinler
• Sözleşme şartları
• Hukuki inceleme süreci
• Sık sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa
• Gayrimenkulün hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Satıcı ve işlem yapma yetkisi

İlk adım, sözleşmeyi kimin imzalayabileceğini belirlemektir. Satıcının adını taşınmaz belgeleriyle karşılaştırın ve işlemi bir temsilci, şirket, mirasçı veya ortak malik yapıyorsa yetki teyidi isteyin.

Pasaport kopyası veya emlakçının sözleriyle yetinmeyin. Yetki zincirini kontrol edin ve belgelerin kopyalarını sözleşmeyle birlikte saklayın.

Taşınmaz, arazi ve belgeler

Sözleşmedeki taşınmaz tanımı, taşınmazın tartışmasız biçimde belirlenmesine imkân vermelidir. Adresi, parseli, kayıt numarasını, alanı, katı, daire veya villa numarasını, park yerini, depoyu, ortak unsurlardaki payı ve tüm ekleri karşılaştırın.

Taşınmazın fiili durumunun belgelere ve sözleşmeye uygun olduğunu kontrol edin. İnşaat halindeki bir projede planı, spesifikasyonu, malzemeleri, alanı, donanımı ve izin verilebilir sapmaları ayrıca kaydedin.

Arazinin statüsü ve uygulanabilir kurallar

Arazi türü, tapu statüsü, izinlerin varlığı ve projenin yapısı, satın alma, kayıt ve yabancı bir kişi tarafından mülkiyet edinme sürecini etkileyebilir. Sadece tapu türünün gündelik adından veya reklam açıklamasından hareketle taşınmazın güvenli olduğu sonucu çıkarılamaz.

11 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişikliklerden sonra, güncel sınırlamaları, geçiş kurallarını ve kayıt gerekliliklerini kontrol etmek özellikle önemlidir. Değişikliklerin ayrıntılı özeti Kuzey Kıbrıs'ta yeni gayrimenkul yasası hakkındaki makalede yer almaktadır.

Borçlar, ipotekler ve diğer takyidatlar

Sözleşmeyi imzalamadan önce, taşınmazın veya satıcının işleme etki edebilecek yükümlülükleri olup olmadığını öğrenmek gerekir. Duruma bağlı olarak ipotek, banka finansmanı, yargı kısıtlamaları, su ve elektrik borçları, site yönetimi ödemeleri ve taşınmazla ilgili diğer giderler kontrol edilir.

• alacaklı kimdir ve borcu kimin kapatması gerekir;
• satıcının коммунal ve işletme giderlerini hangi tarihe kadar ödeyeceği;
• yükümlülüğün bulunmadığını veya kapatıldığını hangi belgenin kanıtladığı;
• borcun kayda, devre veya tapu alınmasına engel olup olamayacağı;
• yükümlülük imzadan sonra ortaya çıkarsa giderleri kimin üstleneceği.

Yazışmadaki «borç yok» ifadesi, belgeyle doğrulamayı ve sözleşmede sorumluluğun açık dağılımını ikame etmez.

Yüklenici, izinler ve taşınmazın hazır oluşu

Yükleniciden satın alırken yalnızca sözleşme metnini değil, projeyi de kontrol edin. Yüklenici, proje, izinler, inşaat süreleri, altyapı bağlantıları ve taşınmazın teslim usulüne ilişkin bilgilere ihtiyaç vardır.

Projede ne kontrol edilmeli

• yüklenicinin adı ve kayıt bilgileri;
• inşaata ve planlamaya ilişkin izinler ve belgeler;
• taşınmazın onaylı plan ve spesifikasyona uygunluğu;
• bitiş süresi, hazır olma bildirimi ve teslim usulü;
• ayıpların giderilmesi ve gecikmenin sonuçları;
• su, elektrik ve diğer altyapıların bağlantı usulü.

Taşınmazı bir yükleniciden alıyorsanız, ayrıca yüklenici ile sözleşmedeki maddeler hakkındaki materyali inceleyin. Hazır ikinci el gayrimenkul için kullanılan sözleşme şablonunu inşaat halindeki projeye uygulamayın.

Satış sözleşmesinin şartları

Sözleşme yalnızca fiyatı ve taşınmazı açıklamalı değildir. İmzadan önce belgenin ödemeleri, süreleri, teslimi, ayıpları, temerrüdü, feshi ve para iadesini nasıl düzenlediğini kontrol edin.

Fiyat, depozito ve ödeme planı

• toplam fiyat ve ödeme para birimi;
• depozitonun tutarı ve hukuki statüsü;
• her ödemenin tarihleri ve koşulları;
• banka bilgileri ve ödemenin amacı;
• fiyat, alan veya donanım değişikliği koşulları;
• her ödemenin alındığını doğrulayan belge.

Her ödeme, belirli bir aşamayla bağlantılı olmalı ve bir belgeyle teyit edilmelidir. Sözleşmede belirtilmeyen veya ödemeyi kabul etme yetkisi olan tarafça teyit edilmeyen bir hesaba para göndermeyin.

Teslim süreleri ve kabul

Taşınmazın teslim tarihi veya tarihin belirlenmesine ilişkin açık mekanizmayı, anahtarların teslim koşullarını, inceleme usulünü, eşya listesini, sayaç okumalarını ve ayıpların tespit prosedürünü belirtin. İnşaat halindeki bir taşınmaz için ayrıca işlerin neyin tamamlanmış sayılacağını ve alıcıya hangi belgelerin teslim edileceğini belirtin.

Yaptırımlar, gecikme ve fesih

Her iki tarafın sorumluluğunu kontrol edin: ödeme gecikmesi, inşaat gecikmesi, işlemi reddetme, taşınmazı teslim etmeme veya önemli bir ihlalin tespit edilmesi halinde ne olur. Sözleşmede bildirim, düzeltme süresi, hesaplaşma ve para iadesi usulü açık olmalıdır.

Yüklenicinin veya satıcının fiyatı, alanı, spesifikasyonu veya süreleri belirgin sınırlamalar ve sonuçlar olmaksızın tek taraflı değiştirebileceği ifadeleri kabul etmeyin.

Ekler ve ödeme kanıtları

Planlar, spesifikasyon, mobilya listesi, ödeme planı, otopark şeması ve diğer ekler sözleşmede belirtilmeli, tarih atılmalı ve taraflarca imzalanmalıdır. Sözleşmeyi, ekleri, ödeme talimatlarını, makbuzları ve yazışmaları tek bir klasörde saklayın.

İmzadan önce hukuki inceleme nasıl yapılır

1. Eksiksiz sözleşme taslağını ve tüm ekleri alın.
2. Satıcıyı, temsilciyi ve taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisini kontrol edin.
3. Taşınmazı, araziyi, alanı, tapuyu, projeyi ve fiili durumu karşılaştırın.
4. Borçları, ipotekleri, kısıtlamaları ve altyapı yükümlülüklerini kontrol edin.
5. Taşınmaz inşa halindeyse veya projede satılıyorsa, yüklenicinin izinlerini ve belgelerini kontrol edin.
6. Fiyatı, para birimini, depozitoyu, ödeme planını ve bilgileri karşılaştırın.
7. Teslimi, ayıpları, yaptırımları, feshi, para iadesini ve ekleri kontrol edin.
8. İşlem tarihinde kayıt, yabancı tarafından satın alma ve belge düzenine ilişkin güncel gereklilikleri netleştirin.

Sonraki işlemler için ayrıca sözleşmenin kaydı ve tapu düzenlenmesi de önemlidir. Önce sözleşmeyi ve taşınmaz belgelerini kontrol edin, ardından yetkili kurumdan veya lisanslı uzmandan güncel prosedürü öğrenin.

Taşınmazın incelenmesi için şahsen seyahat etmeniz gerekiyorsa, uçak biletlerini Trip.com üzerinden karşılaştırabilir, ziyaret sırasında kalacak yeri Trip.com üzerinden seçebilir ve birkaç taşınmazı görmek için araç kiralamayı Localrent üzerinden yapabilirsiniz.

Alıcının yaptığı temel hatalar

• taşınmaz belgeleri kontrol edilmeden sözleşmenin imzalanması;
• arazinin statüsü ve takyidatlar netleşmeden depozito yatırılması;
• sözlü bilgilerin veya doğrulama olmadan ödeme yapılması;
• imzalı eklerin ve spesifikasyonun olmaması;
• teslim, onarım ve ayıp giderme sürelerinin belirsiz olması;
• satıcıya şartları tek taraflı değiştirme hakkı tanınması;
• sözleşme kaydı, satın alma izni ve tapu devrinin birbirine karıştırılması;
• 2026 değişikliklerinden sonra yabancı mülkiyet kurallarına ilişkin eski bilgilerin kullanılması.

Sözlük

• Due Diligence — taşınmazın, satıcının ve işlemin kapsamlı hukuki ve belge incelemesi.
• Tapu — Kuzey Kıbrıs'ın kadastro ve kayıt sistemi.
• Title Deeds — taşınmaz üzerindeki tescilli hakkı teyit eden belgeler.
• Building Permit — taşınmazın inşaatıyla ilgili izin.
• Search — erişilebilir kayıt bilgilerine göre taşınmaz, malik, kısıtlamalar ve takyidatlar hakkında bilgi kontrolü.

Sık sorulan sorular

Depozito yatırmadan önce inceleme yapılması gerekir mi?

Evet. Depozitodan önce satıcıyı, taşınmazı, arazi belgelerini, takyidatları ve sözleşmenin temel şartlarını kontrol etmek gerekir. Ticari nedenlerle depozito daha önce yatırılıyorsa, şartları ayrıca kontrol edilmeli ve yazılı olarak kayıt altına alınmalıdır.

Belgelerin tam paketi olmadan sözleşme imzalanabilir mi?

Taşınmazı ve satıcının yetkilerini kontrol etmeye imkân veren belgeler olmadan sözleşme imzalamak risklidir. Önce eksik belgeleri isteyin ve bir sonraki ödemeden önce hangi bilgilerin teyit edilmesi gerektiğini kayda geçirin.

Ödeme planında en önemli şey nedir?

Her ödemenin işlem aşamasıyla bağlantısı, tarih, para birimi, bilgiler, ödemenin teyidi ve gecikmenin sonuçları. Ödemelerin, satıcı veya yüklenicinin belirsiz vaatlerine bağlı olmamasını ayrıca kontrol edin.

Sözleşme ekleri kontrol edilmeli mi?

Evet. Planlar, spesifikasyon, ödeme planı, mobilya listesi ve diğer ekler, yalnızca doğru şekilde listelenmiş, tarih atılmış ve taraflarca imzalanmışlarsa işlemin parçasıdır.

Sözleşme zaten imzalandıysa ve bir hata tespit edildiyse ne yapılmalı?

Sözleşmeyi, ekleri, ödemeleri ve yazışmaları toplayın, kontrol etmeden bir sonraki geri dönülemez ödemeyi yapmayın ve belirli hataya ilişkin yazılı değerlendirme alın. Sonuçlar sözleşme metnine ve taşınmaz belgelerine bağlıdır.

2026'da yabancı alıcılar için kurallar değişiyor mu?

Evet. 11 Mayıs 2026 tarihinde yürürlüğe giren değişikliklerden sonra güncel sınırlamaları, geçiş kurallarını, sözleşme kaydını ve satın alma iznini ayrıca kontrol etmek gerekir. Eski makaleler ve şablonlar güncel olmayabilir.

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa

Ortakımız Vadim Çernyakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55

WhatsApp / Telegram

Kanal: Gayrimenkul piyasası analizi ve haberleri

Gayrimenkulün hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Kuzey Kıbrıs'ta lisanslı bir avukatla danışmanlık için hukuk ortağımız DeJure şirketine başvurabilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55

WhatsApp

Telegram