Kuzey Kıbrıs'ta müteahhit ile sözleşme: imzalamadan önce hangi maddeler değiştirilmelidir

2026 yılında Kuzey Kıbrıs'ta müteahhit ile yapılan sözleşme, depozito yatırılmadan ve imzalanmadan önce kontrol edilmelidir. Özellikle teslim süreleri, gecikme cezaları, tutulan tutarlar, Trafo, devir, sözleşmenin tescili, tapuların ayrılması ve kalite garantileri dikkatle incelenmelidir. Bu koşullar yazılı olarak belirtilmezse, alıcı ek ödemelerle, taşınmazın tesliminde gecikmeyle veya yeniden satışta zorluklarla karşılaşabilir.

• Neden müteahhit sözleşmesi değiştirilmelidir
• Sözleşme dili ve tescil
• Müteahhit tarafından tutulan tutarlar
• Teslim gecikmesi için tazminat
• Ödeme planı ve inşaat aşamalarına bağlılık
• Trafo, altyapı ve ek ödemeler
• Devir ve yeniden satış
• Tapuların ayrılması ve düzenlenmesi
• Kalite garantileri ve ayıpların giderilmesi
• İmzadan önce kontrol listesi
• Sık sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa
• Sözleşmenin hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Neden müteahhit sözleşmesi değiştirilmelidir

Müteahhidin standart sözleşmesi genellikle öncelikle satıcının çıkarlarını korur. Alıcının, süre ihlali halinde hangi yaptırımların öngörüldüğünü, ödemelerde gecikme olduğunda ne olacağını, tapu alınmadan önce taşınmazın satılıp satılamayacağını ve imzadan sonra hangi ek ödemelerin ortaya çıkacağını kontrol etmesi önemlidir.

Müteahhit ile yapılan sözleşme yalnızca taşınmazın fiyatını değil, işlemin tüm düzenini de belirlemelidir: inşaat süreleri, ödeme planı, donanım, tarafların sorumluluğu, sözleşmenin tescili, devir koşulları ve mülkiyet tapusunun gelecekte devri.

İmzadan önce ayrıca taşınmazın kendisini ve projeye ilişkin belgeleri de kontrol etmek gerekir: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesini imzalamadan önce ne kontrol edilmelidir.

Sözleşme dili ve tescil

Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesinin tescili için sözleşmenin Türkçe versiyonu gerekir. Alıcı Türkçe bilmiyorsa, pratik çözüm iki dilli bir sözleşmedir: Türkçe + Rusça veya Türkçe + İngilizce.

Sözleşmede şunlar kontrol edilmelidir:

• belgenin Türkçe versiyonu var mı
• iki dil versiyonundaki koşullar aynı mı
• uyuşmazlık halinde hangi versiyon önceliklidir
• sözleşmenin tescilinden kim sorumlu
• damga vergisini ve tescil ücretlerini kim öder

Sözleşme belirlenen süre içinde tescil edilmelidir. Ayrıntılar: Kuzey Kıbrıs'ta gayrimenkul satış sözleşmesi nasıl tescil edilir.

Müteahhit tarafından tutulan tutarlar

Sözleşmede, alıcının ödeme planını ihlal etmesi veya işlemi iptal etmesi halinde müteahhidin ne kadar tutarı alıkoyabileceği kontrol edilmelidir. Standart sözleşmelerde, alıcının yatırdığı tutarların önemli bir kısmını kaybetmesine yol açan hükümler zaman zaman yer alır.

Ne değiştirilmesi veya netleştirilmesi gerekir:

• azami alıkoyma tutarı
• gecikmeyi gidermek için tanınan süre
• alıcıya yazılı bildirim usulü
• ödemelerin bir kısmının iade koşulları
• bildirim olmadan otomatik fesih yasağı

Teslim gecikmesi için tazminat

Sözleşmede taşınmazın kesin teslim tarihi ve gecikme için tazminat belirtilmelidir. «İnşaatın tamamlanmasından sonra» veya «tahmini olarak» gibi ifadeler alıcıya net bir koruma sağlamaz.

Gecikme tazminatı, geciken her ay için sabit bir tutar olarak veya benzer bir taşınmazın piyasa uzun dönem kira bedelinin karşılığı olarak hesaplanabilir.

Şunlar yazılmalıdır:

• anahtar tesliminin kesin tarihi
• varsa kabul edilebilir teknik grace period
• geciken her ay için tazminat tutarı
• tazminatın ödeme süresi
• elektrik ve su bağlantısındaki gecikmeden doğan sorumluluk

Tazminat benzer taşınmazın kira değerinden çok düşükse, alıcı fiilen müteahhidin gecikmesini finanse ediyor olur.

Ödeme planı ve inşaat aşamalarına bağlılık

Ödeme planı yalnızca takvim tarihlerine değil, gerçek inşaat aşamalarına bağlı olmalıdır. Bu, özellikle temel kazısı aşamasında veya inşaat halindeki bir taşınmazın satın alınmasında önemlidir.

Sözleşmede ayrıca ödeme para birimi, hesap bilgileri, ödemenin teyit usulü ve banka masraflarından doğan sorumluluk da belirtilmelidir.

Trafo, altyapı ve ek ödemeler

Trafo, projenin elektrik altyapısı için alınan bir katkı payıdır. Bu bir vergi ya da devlet harcı değildir. Trafo ayrıca ödeniyorsa, bu sözleşmede açıkça belirtilmelidir.

Sözleşmede şunlar kontrol edilmelidir:

• Trafo taşınmazın fiyatına dahil mi
• Trafo'nun kesin tutarı ne kadar
• ne zaman ödeniyor
• ödenmemesi anahtar teslimini veya elektrik bağlantısını etkiliyor mu
• başka altyapı ödemeleri var mı

Daha fazla bilgi: Kuzey Kıbrıs'ta Trafo: nedir, kim öder ve ne kadar tutar.

Devir ve yeniden satış

Alıcı, tapu alınmadan önce taşınmazı yeniden satmayı planlıyorsa, devir koşulları sözleşme imzalanmadan önce kararlaştırılmalıdır. Aksi halde müteahhit ayrı bir ücret talep edebilir veya devri reddedebilir.

Şunlar yazılmalıdır:

• devir serbest mi
• müteahhidin onayı gerekiyor mu
• devir ücreti ne kadar
• bu ücreti kim öder
• yeni alıcıyla belgelerin imzalanma süreleri
• müteahhit reddedebilir mi ve hangi gerekçelerle

Komisyon tutarı belirlenmemişse, yeniden satışta alıcı proje ve müteahhit koşullarına bağlı olarak büyük bir tutar ödemek zorunda kalabilir.

Tapuların ayrılması ve düzenlenmesi

Sözleşmede, müteahhidin tapuların ayrılması ve ardından alıcı adına bireysel tapunun düzenlenmesi için gerekli belgeleri hazırlama yükümlülüğü güvence altına alınmalıdır.

Şunlar kontrol edilmelidir:

• bireysel tapu ne zaman hazır olacak
• tapuların ayrılmasından kim sorumlu
• ayırma masraflarını kim ödeyecek
• müteahhidin hangi belgeleri sunması gerekiyor
• tam ödeme anında tapu hazır değilse ne olur

Alıcı, tescilli sözleşme kapsamında taşınmazı kullanabilir, ancak tam anlamıyla malik Title Deeds devrinden sonra olur. Ayrıntılar: Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz mülkiyet tapusu devri.

Kalite garantileri ve ayıpların giderilmesi

Sözleşmede müteahhidin garanti yükümlülükleri ayrıca belirtilmelidir. Taşınmazın «iyi durumda» teslim edileceğini yazmak yeterli değildir.

Sözleşmede şunlar bulunmalıdır:

• taşıyıcı unsurlar için garanti süresi
• kaplama ve ekipman için garanti süresi
• ayıpların bildirim usulü
• ayıpların giderilme süresi
• gizli ayıplardan doğan sorumluluk
• malzemeler ve donanım listesi

Anahtar tesliminde, tespit edilen hususların listesi ve bunların giderilme süresiyle birlikte bir teslim tutanağı imzalanması tavsiye edilir.

İmzadan önce kontrol listesi

Bunu nasıl yapmalı

1. Müteahhidin taşınmazı satma hakkını kontrol edin.
2. Arsayı, tapuyu, izinleri ve proje durumunu kontrol edin.
3. Sözleşmede Türkçe versiyon bulunduğundan emin olun.
4. Fiyatı, KDV'yi, Trafo'yu, bakım ücretini ve tüm ek ödemeleri kontrol edin.
5. Ödeme planını inşaat aşamalarına bağlayın.
6. Anahtar teslim tarihini ve gecikme tazminatını sabitleyin.
7. Devir ve yeniden satış koşullarını yazın.
8. Tapunun ayrılması ve devri için süreleri netleştirin.
9. Müteahhidin garanti yükümlülüklerini ekleyin.
10. Sözleşmenin tescil usulünü ve masrafların paylaşımını kontrol edin.

İşlem masraflarını önceden hesaplamak daha iyidir: Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alırken ek masraflar.

Sözlük

• Müteahhit ile sözleşme — projede bir taşınmazı inşa eden veya satan şirketle yapılan gayrimenkul satış sözleşmesi.
• Devir — tapu alınmadan önce gayrimenkul satış sözleşmesinden doğan hakların başka bir alıcıya devredilmesi.
• Title Deeds — taşınmaz mülkiyetini gösteren belge.
• Trafo — projenin elektrik altyapısı için alınan katkı payı.
• Maintenance fee — sitenin ve ortak alanların bakım ücreti.
• Teslim tutanağı — taşınmazın teslimini ve durumuna ilişkin itirazları kayda geçiren belge.

Sık sorulan sorular

Müteahhitin standart sözleşmesi değişiklik yapılmadan imzalanabilir mi?

İmzalanabilir, ancak bu alıcı için riski artırır. Standart sözleşme genellikle müteahhidin lehine hazırlandığından, temel koşulları imzadan önce kontrol etmek ve değiştirmek daha iyidir.

Sözleşmenin en önemli maddeleri hangileridir?

Taşınmazın teslim süresi, gecikme tazminatı, ödeme planı, Trafo, devir, sözleşmenin tescili, tapuların ayrılması ve kalite garantileri.

Trafo sözleşmede belirtilmeli mi?

Evet. Sözleşmede Trafo'nun taşınmazın fiyatına dahil olup olmadığı, tutarı ve ne zaman ödeneceği belirtilmelidir.

Tapu alınmadan önce taşınmaz satılabilir mi?

Evet, sözleşme buna izin veriyorsa ve müteahhidin koşulları yerine getirilmişse, sözleşmeden doğan hakların devri yoluyla.

Müteahhit teslimi geciktirirse ne yapılmalı?

Sözleşme kontrol edilmelidir: içinde taşınmazın teslim tarihi, gecikme için tazminat tutarı ve ödeme usulü bulunmalıdır.

Kalite garantisini yazılı olarak sabitlemek neden önemlidir?

Yazılı garanti olmadan, anahtar tesliminden sonra ayıpların giderilmesini talep etmek daha zordur.

Sözleşmeyi kim tescil etmelidir?

Bu sözleşmeye bağlıdır. Kimin tescilden sorumlu olduğu, harçları kimin ödeyeceği ve bunun hangi sürede yapılacağı önceden yazılmalıdır.

Kuzey Kıbrıs'ta taşınmaz satın alma konusunda yardıma ihtiyacınız varsa

Ortaklarımızdan biri olan Vadim Chernyakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanal: Gayrimenkul piyasası analizi ve haberleri

Sözleşmenin hukuki incelemesine ihtiyacınız varsa

Kuzey Kıbrıs'ta lisanslı bir avukatla görüşme için hukuki ortağımız olan DeJure şirketine başvurabilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram