Ab dem 1. September werden Wohnungen auf Zypern nach neuen Regeln mit Mehrwertsteuer belastet: Ein Detail kann Käufer Zehntausende Euro kosten

Das Alter der Immobilie spielt keine Hauptrolle mehr — entscheidend ist nun ihre Nutzungsgeschichte

Ab dem 1. September 2026 treten auf Zypern neue Regeln für die Besteuerung von Immobilien in Kraft. Der Staat wird nicht mehr anhand des Zeitpunkts der Fertigstellung bestimmen, ob eine Immobilie als neu gilt. Das entscheidende Kriterium ist nun, ob das Objekt mindestens 18 Monate lang systematisch genutzt wurde.

Dabei werden keine neuen Steuern eingeführt — lediglich der Mechanismus zur Bestimmung, ob ein Geschäft der Mehrwertsteuer unterliegt, ändert sich.

Was sich ändert

Die Reform wird durch die Verordnungen ΚΔΠ 102/2026 und ΚΔΠ 103/2026 festgeschrieben. Sie führen zwei neue Begriffe ein: Erstbezug und erstmalige Nutzung.

Als Erstbezug gilt jede systematische Nutzung der Immobilie nach ihrer Fertigstellung — durch den Eigentümer, einen Mieter oder sogar den Bauträger selbst. Wurde das Objekt mindestens 18 Monate lang genutzt, ist sein Verkauf von der Mehrwertsteuer befreit. Andernfalls bleibt die Steuer bestehen.

Die Fünfjahresregel gehört der Vergangenheit an

Bisher galt eine Immobilie automatisch fünf Jahre nach Abschluss der Bauarbeiten nicht mehr als neu. Ab September wird diese Regel abgeschafft.

Nun bleibt auch eine vor mehreren Jahren errichtete, aber nie bewohnte Wohnung rechtlich neu und unterliegt beim Verkauf der Mehrwertsteuer. Gleichzeitig entfällt die Vorgabe, dass die Immobilie von einer ausdrücklich «nicht verbundenen Person» genutzt worden sein muss: Angerechnet werden beliebige 18 Monate tatsächlicher Nutzung.

Warum gleichartige Wohnungen nun unterschiedlich viel kosten werden

Drei Wohnungen in demselben Gebäude können einen unterschiedlichen steuerlichen Status haben. Eine stand leer, die zweite wurde vermietet, die dritte als Showroom genutzt. Sie wurden gleichzeitig gebaut, doch ab September ist nicht das Alter des Gebäudes entscheidend, sondern die Nutzungsgeschichte jeder einzelnen Wohnung.

Für den Käufer kann der Unterschied erheblich sein. Bei einem Immobilienpreis von €300 000 beträgt die Steuer entweder 0 Euro, €15 000 zum ermäßigten Satz von 5 % oder €57 000 zum Standardsatz von 19 %.

Der ermäßigte Satz von 5 % bleibt bestehen

Die Voraussetzungen für die Vergünstigung bei Erst- und Hauptwohnsitzen bleiben unverändert. Der Satz von 5 % gilt für die ersten 130 Quadratmeter einer Immobilie mit einem Wert von bis zu €350 000. Dabei darf die Gesamtfläche des Objekts 190 Quadratmeter und sein Wert €475 000 nicht überschreiten. Für Menschen mit Behinderung gilt die Vergünstigung für die ersten 190 Quadratmeter.

Geändert hat sich etwas anderes: Der Anspruch auf die Vergünstigung hängt nun unmittelbar davon ab, ob die konkrete Wohnung nach den neuen Regeln als neu gilt.

Die Änderungen betreffen auch Renovierungen

Der ermäßigte Satz von 5 % für die Renovierung privater Wohnimmobilien bleibt bestehen. Er kann jedoch nur dann in Anspruch genommen werden, wenn das Gebäude seit dem Erstbezug älter als drei Jahre ist und mindestens 18 Monate lang genutzt wurde. Übersteigen die Materialkosten die Hälfte der Arbeitskosten, unterliegt dieser Teil dem Mehrwertsteuersatz von 19 %.

Was vor dem Kauf geprüft werden sollte

Die wichtigste Frage beim Kauf lautet nun nicht mehr «Wann wurde das Haus gebaut?», sondern «Wie wurde die Wohnung genutzt?».

Gerade Mietverträge, Rechnungen für Versorgungsleistungen und andere Dokumente, die die tatsächliche Nutzung der Immobilie belegen, können darüber entscheiden, ob der Käufer Mehrwertsteuer in Höhe von 5 % oder 19 % zahlen muss oder sie ganz vermeiden kann.

Die neuen Regeln betreffen nicht nur Käufer, sondern auch Bauträger, Auftragnehmer, Buchhalter, Steuerberater und Rechtsanwälte. Die ersten Geschäfte nach dem 1. September werden zeigen, wie die zyprische Steuerbehörde das neue System in der Praxis anwenden wird.