1 Eylül’den itibaren Kıbrıs’ta daireler yeni usulle KDV’ye tabi olacak: Tek bir ayrıntı alıcıya on binlerce euroya mal olabilir

Konutun yaşı artık başlıca rolü oynamıyor — artık her şeyi kullanım geçmişi belirliyor

1 Eylül 2026’dan itibaren Kıbrıs’ta gayrimenkul vergilendirmesine ilişkin yeni kurallar yürürlüğe giriyor. Devlet, bir konutun yeni sayılıp sayılmadığını artık inşaatın tamamlanma tarihine göre belirlemeyecek. Bundan böyle temel kriter, taşınmazın en az 18 ay boyunca sistematik olarak kullanılıp kullanılmadığı olacak.

Bu kapsamda yeni vergiler getirilmiyor — yalnızca işlemin KDV’ye tabi olup olmadığının belirlenme mekanizması değişiyor.

Ne değişti

Reform, iki yeni kavram getiren ΚΔΠ 102/2026 ve ΚΔΠ 103/2026 sayılı düzenlemelerle yürürlüğe konuldu: ilk oturum ve ilk kullanım.

İlk oturum, inşaatın tamamlanmasının ardından konutun mal sahibi, kiracı veya hatta bizzat müteahhit tarafından sistematik olarak kullanılmaya başlanması olarak kabul ediliyor. Taşınmaz en az 18 ay kullanıldıysa satış KDV’den muaf tutuluyor. Aksi durumda vergi uygulanmaya devam ediyor.

Beş yıllık kural artık geçerli değil

Şimdiye kadar konut, inşaatın tamamlanmasından beş yıl sonra otomatik olarak yeni sayılmaktan çıkıyordu. Eylül ayından itibaren bu kural kaldırılıyor.

Bundan böyle birkaç yıl önce inşa edilmiş olsa bile hiç oturulmamış bir daire hukuken yeni sayılmaya devam edecek ve satışında KDV uygulanacak. Buna karşılık konutun mutlaka “ilişkili olmayan bir kişi” tarafından kullanılması şartı kaldırılıyor: fiilî kullanımın gerçekleştiği herhangi bir 18 aylık dönem hesaba katılacak.

Aynı daireler artık neden farklı fiyatlara mal olacak

Aynı binadaki üç dairenin farklı vergi statüleri olabilir. Bir daire boş kalmış, ikincisi kiraya verilmiş, üçüncüsü ise showroom olarak kullanılmış olabilir. Aynı anda inşa edilmiş olsalar da eylülden itibaren önemli olan binanın yaşı değil, her bir dairenin kullanım geçmişi olacak.

Alıcı açısından fark oldukça yüksek olabilir. Konutun fiyatı €300 000 olduğunda vergi ya 0 euro, ya indirimli %5 oranıyla €15 000 ya da standart %19 oranıyla €57 000 olacak.

%5’lik indirimli oran yürürlükte kalıyor

İlk ve sürekli konut için uygulanan indirimli oranın koşulları değişmedi. %5’lik oran, değeri €350 000’a kadar olan konutların ilk 130 m²’si için uygulanıyor; taşınmazın toplam alanı 190 m²’yi, değeri ise €475 000’u aşmamalı. Engelli kişiler için indirim ilk 190 m²’ye uygulanıyor.

Değişen nokta şu: indirimden yararlanma hakkı artık doğrudan belirli dairenin yeni kurallara göre yeni kabul edilip edilmediğine bağlı olacak.

Değişiklikler tadilatları da kapsıyor

Özel konut tadilatlarında uygulanan %5’lik indirimli oran korunuyor, ancak bundan yalnızca ilk oturum tarihinden itibaren evin üç yıldan daha eski olması ve en az 18 ay kullanılmış bulunması hâlinde yararlanılabilecek. Malzemelerin maliyeti işçilik bedelinin yarısını aşıyorsa, bu kısma %19 oranında KDV uygulanacak.

Satın almadan önce neleri kontrol etmek önemli

Satın alma sırasında artık temel soru “Ev ne zaman inşa edildi?” değil, “Daire nasıl kullanıldı?” olacak.

Kira sözleşmeleri, elektrik ve diğer kamu hizmetlerine ilişkin faturalar ile konutun fiilen kullanıldığını kanıtlayan diğer belgeler, alıcının %5 veya %19 oranında KDV ödemek zorunda kalıp kalmayacağını ya da KDV’den tamamen muaf olup olmayacağını belirleyebilir.

Yeni kurallar yalnızca alıcıları değil, müteahhitleri, yüklenicileri, muhasebecileri, vergi danışmanlarını ve hukukçuları da etkileyecek. 1 Eylül’den sonraki ilk işlemler, Kıbrıs Vergi Dairesi’nin yeni sistemi uygulamada nasıl hayata geçireceğini gösterecek.