Od 1 września mieszkania na Cyprze będą objęte VAT na nowych zasadach: jeden szczegół może kosztować kupującego dziesiątki tysięcy euro

Wiek nieruchomości przestaje odgrywać główną rolę — teraz o wszystkim decyduje historia jej użytkowania

Od 1 września 2026 roku na Cyprze wchodzą w życie nowe zasady opodatkowania nieruchomości. Państwo nie będzie już ustalać, czy lokal jest nowy, na podstawie daty zakończenia budowy. Teraz głównym kryterium będzie to, czy nieruchomość była systematycznie użytkowana przez co najmniej 18 miesięcy.

Nie pojawiają się przy tym nowe podatki — zmienia się jedynie mechanizm ustalania, czy dana transakcja podlega VAT.

Co się zmieniło

Reforma została wprowadzona na mocy rozporządzeń ΚΔΠ 102/2026 i ΚΔΠ 103/2026, które wprowadzają dwa nowe pojęcia: pierwsze zasiedlenie i pierwsze użytkowanie.

Za pierwsze zasiedlenie uznaje się każde systematyczne użytkowanie lokalu po zakończeniu budowy — przez właściciela, najemcę, a nawet samego dewelopera. Jeśli nieruchomość była użytkowana przez co najmniej 18 miesięcy, jej sprzedaż jest zwolniona z VAT. Jeśli nie — podatek pozostaje.

Zasada pięciu lat odchodzi do przeszłości

Do tej pory lokal automatycznie przestawał być uznawany za nowy po upływie pięciu lat od zakończenia budowy. Od września zasada ta zostaje zniesiona.

Teraz nawet mieszkanie wybudowane kilka lat temu, ale wciąż niezamieszkane, pozostaje prawnie nowe i przy sprzedaży podlega VAT. Jednocześnie znika wymóg, by lokal był użytkowany przez «osobę niepowiązaną»: uwzględnia się dowolne 18 miesięcy faktycznego użytkowania.

Dlaczego identyczne mieszkania będą teraz kosztować różnie

Trzy mieszkania w tym samym budynku mogą mieć różny status podatkowy. Jedno stało puste, drugie było wynajmowane, a trzecie wykorzystywano jako lokal pokazowy. Zostały wybudowane w tym samym czasie, ale od września znaczenie ma nie wiek budynku, lecz historia użytkowania każdego mieszkania.

Dla kupującego różnica może okazać się bardzo odczuwalna. Przy cenie mieszkania wynoszącej €300 000 podatek wyniesie 0 euro, €15 000 według preferencyjnej stawki 5% albo €57 000 według standardowej stawki 19%.

Preferencyjna stawka 5% pozostaje

Warunki ulgi na pierwsze i stałe miejsce zamieszkania nie uległy zmianie. Stawka 5% ma zastosowanie do pierwszych 130 mkw. powierzchni mieszkalnej o wartości do €350 000, przy czym całkowita powierzchnia nieruchomości nie może przekraczać 190 mkw., a jej wartość — €475 000. W przypadku osób z niepełnosprawnościami ulga obejmuje pierwsze 190 mkw.

Zmieniło się coś innego: prawo do ulgi zależy teraz bezpośrednio od tego, czy konkretne mieszkanie jest uznawane za nowe zgodnie z nowymi zasadami.

Zmiany dotyczą również remontów

Preferencyjna stawka 5% na remont prywatnego mieszkania zostaje utrzymana, ale można z niej skorzystać tylko wtedy, gdy od pierwszego zasiedlenia budynku minęły ponad trzy lata i był on użytkowany przez co najmniej 18 miesięcy. Jeśli koszt materiałów przekracza połowę kosztu robocizny, ta część podlega VAT według stawki 19%.

Co warto sprawdzić przed zakupem

Główne pytanie przy zakupie brzmi teraz nie «Kiedy wybudowano budynek?», lecz «Jak użytkowano mieszkanie?».

To właśnie umowy najmu, rachunki za media i inne dokumenty potwierdzające faktyczne użytkowanie lokalu mogą przesądzić o tym, czy kupujący będzie musiał zapłacić VAT w wysokości 5%, 19%, czy też całkowicie go uniknie.

Nowe zasady obejmą nie tylko kupujących, lecz także deweloperów, wykonawców, księgowych, doradców podatkowych i prawników. Pierwsze transakcje po 1 września pokażą, jak cypryjski urząd skarbowy będzie stosować nowy system w praktyce.