Από την 1η Σεπτεμβρίου τα διαμερίσματα στην Κύπρο θα υπάγονται διαφορετικά στον ΦΠΑ: μια λεπτομέρεια μπορεί να κοστίσει στον αγοραστή δεκάδες χιλιάδες ευρώ

Η ηλικία του ακινήτου δεν παίζει πλέον τον κύριο ρόλο — τώρα όλα κρίνονται από το ιστορικό χρήσης του

Από την 1η Σεπτεμβρίου 2026 τίθενται σε ισχύ στην Κύπρο νέοι κανόνες φορολόγησης των ακινήτων. Το κράτος δεν θα καθορίζει πλέον αν μια κατοικία θεωρείται νέα με βάση την ημερομηνία ολοκλήρωσης της κατασκευής. Το βασικό κριτήριο θα είναι πλέον αν το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε συστηματικά για τουλάχιστον 18 μήνες.

Παράλληλα, δεν επιβάλλονται νέοι φόροι — αλλάζει μόνο ο μηχανισμός καθορισμού του αν μια συναλλαγή υπόκειται σε ΦΠΑ.

Τι αλλάζει

Η μεταρρύθμιση κατοχυρώνεται με τις ΚΔΠ 102/2026 και ΚΔΠ 103/2026, οι οποίες εισάγουν δύο νέες έννοιες: την πρώτη κατοίκηση και την πρώτη χρήση.

Ως πρώτη κατοίκηση θεωρείται οποιαδήποτε συστηματική χρήση της κατοικίας μετά την κατασκευή της — από τον ιδιοκτήτη, τον ενοικιαστή ή ακόμη και τον ίδιο τον κατασκευαστή. Αν το ακίνητο χρησιμοποιήθηκε για τουλάχιστον 18 μήνες, η πώλησή του απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Αν όχι — ο φόρος εξακολουθεί να ισχύει.

Ο κανόνας της πενταετίας ανήκει πλέον στο παρελθόν

Μέχρι σήμερα, μια κατοικία έπαυε αυτόματα να θεωρείται νέα πέντε χρόνια μετά την ολοκλήρωση της κατασκευής. Από τον Σεπτέμβριο, ο κανόνας αυτός καταργείται.

Πλέον, ακόμη και ένα διαμέρισμα που κατασκευάστηκε πριν από αρκετά χρόνια αλλά δεν κατοικήθηκε ποτέ παραμένει νομικά νέο και κατά την πώλησή του υπόκειται σε ΦΠΑ. Παράλληλα, καταργείται η απαίτηση η κατοικία να έχει χρησιμοποιηθεί από «μη συνδεδεμένο πρόσωπο»: συνυπολογίζονται οποιοιδήποτε 18 μήνες πραγματικής χρήσης.

Γιατί πανομοιότυπα διαμερίσματα θα κοστίζουν πλέον διαφορετικά

Τρία διαμερίσματα στην ίδια πολυκατοικία μπορεί να έχουν διαφορετικό φορολογικό καθεστώς. Το ένα παρέμενε κενό, το δεύτερο εκμισθωνόταν και το τρίτο χρησιμοποιούνταν ως εκθεσιακός χώρος. Κατασκευάστηκαν ταυτόχρονα, αλλά από τον Σεπτέμβριο σημασία δεν θα έχει η ηλικία του κτιρίου, αλλά το ιστορικό χρήσης κάθε διαμερίσματος.

Για τον αγοραστή, η διαφορά μπορεί να είναι ιδιαίτερα αισθητή. Σε αξία κατοικίας €300 000, ο φόρος θα ανέρχεται είτε σε 0 ευρώ είτε σε €15 000 με τον μειωμένο συντελεστή 5% είτε σε €57 000 με τον standard συντελεστή 19%.

Ο μειωμένος συντελεστής 5% παραμένει σε ισχύ

Οι προϋποθέσεις για την εφαρμογή του μειωμένου συντελεστή στην πρώτη και μόνιμη κατοικία δεν έχουν αλλάξει. Ο συντελεστής 5% εφαρμόζεται στα πρώτα 130 τ.μ. κατοικίας αξίας έως €350 000, ενώ η συνολική επιφάνεια του ακινήτου δεν πρέπει να υπερβαίνει τα 190 τ.μ. και η αξία του τα €475 000. Για τα άτομα με αναπηρία, η απαλλαγή εφαρμόζεται στα πρώτα 190 τ.μ.

Η αλλαγή αφορά κάτι άλλο: το δικαίωμα στον μειωμένο συντελεστή εξαρτάται πλέον άμεσα από το αν το συγκεκριμένο διαμέρισμα θεωρείται νέο σύμφωνα με τους νέους κανόνες.

Οι αλλαγές αφορούν και τις ανακαινίσεις

Ο μειωμένος συντελεστής 5% για την ανακαίνιση ιδιωτικής κατοικίας διατηρείται, αλλά μπορεί να εφαρμοστεί μόνο εφόσον έχουν περάσει περισσότερα από τρία χρόνια από την πρώτη κατοίκηση του ακινήτου και αυτό έχει χρησιμοποιηθεί για τουλάχιστον 18 μήνες. Αν το κόστος των υλικών υπερβαίνει το ήμισυ του κόστους των εργασιών, το συγκεκριμένο μέρος υπόκειται σε ΦΠΑ με συντελεστή 19%.

Τι πρέπει να ελεγχθεί πριν από την αγορά

Το βασικό ερώτημα κατά την αγορά πλέον δεν είναι «Πότε κατασκευάστηκε το σπίτι;», αλλά «Πώς χρησιμοποιήθηκε το διαμέρισμα;».

Ακριβώς τα μισθωτήρια συμβόλαια, οι λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και άλλα έγγραφα που επιβεβαιώνουν την πραγματική χρήση της κατοικίας μπορεί να καθορίσουν αν ο αγοραστής θα πρέπει να καταβάλει ΦΠΑ 5%, 19% ή να τον αποφύγει εντελώς.

Οι νέοι κανόνες θα επηρεάσουν όχι μόνο τους αγοραστές, αλλά και τους κατασκευαστές, τους εργολάβους, τους λογιστές, τους φορολογικούς συμβούλους και τους δικηγόρους. Οι πρώτες συναλλαγές μετά την 1η Σεπτεμβρίου θα δείξουν πώς το Τμήμα Φορολογίας της Κύπρου θα εφαρμόσει στην πράξη το νέο σύστημα.