С 1 сентября квартиры на Кипре будут облагать НДС по-новому: одна деталь может стоить покупателю десятки тысяч евро

Возраст жилья больше не играет главную роль — теперь всё решает его история использования

С 1 сентября 2026 года на Кипре вступают в силу новые правила налогообложения недвижимости. Государство больше не будет определять, считается ли жильё новым, по дате завершения строительства. Теперь главный критерий — использовался ли объект систематически не менее 18 месяцев.

При этом новых налогов не появляется — меняется только механизм определения, облагается ли сделка НДС.

Что изменилось

Реформа закреплена постановлениями ΚΔΠ 102/2026 и ΚΔΠ 103/2026, которые вводят два новых понятия: первое заселение и первое использование.

Первым заселением считается любое систематическое использование жилья после строительства — собственником, арендатором или даже самим застройщиком. Если объект использовался не менее 18 месяцев, его продажа освобождается от НДС. Если нет — налог сохраняется.

Пятилетнее правило ушло в прошлое

До сих пор жильё автоматически переставало считаться новым через пять лет после завершения строительства. С сентября это правило отменяется.

Теперь даже квартира, построенная несколько лет назад, но так и не заселённая, юридически остаётся новой и при продаже облагается НДС. Зато исчезает требование, чтобы жильём пользовалось именно «несвязанное лицо»: в зачёт идут любые 18 месяцев фактического использования.

Почему одинаковые квартиры теперь будут стоить по-разному

Три квартиры в одном доме могут иметь разный налоговый статус. Одна пустовала, вторую сдавали в аренду, третью использовали как шоурум. Построены они одновременно, но с сентября значение имеет не возраст здания, а история эксплуатации каждой квартиры.

Для покупателя разница может оказаться весьма ощутимой. При стоимости жилья €300 000 налог составит либо 0 евро, либо €15 000 по льготной ставке 5%, либо €57 000 по стандартной ставке 19%.

Льготная ставка 5% остаётся

Условия льготы на первое и постоянное жильё не изменились. Ставка 5% применяется к первым 130 кв. м жилья стоимостью до €350 000, при этом общая площадь объекта не должна превышать 190 кв. м, а стоимость — €475 000. Для людей с инвалидностью льгота распространяется на первые 190 кв. м.

Изменилось другое: право на льготу теперь напрямую зависит от того, признаётся ли конкретная квартира новой по новым правилам.

Изменения затронули и ремонт

Льготная ставка 5% на ремонт частного жилья сохраняется, но воспользоваться ею можно только в том случае, если дому больше трёх лет с момента первого заселения и он использовался не менее 18 месяцев. Если стоимость материалов превышает половину стоимости работ, эта часть облагается НДС по ставке 19%.

Что важно проверить перед покупкой

Главный вопрос при покупке теперь звучит не «Когда построен дом?», а «Как использовалась квартира?».

Именно договоры аренды, счета за коммунальные услуги и другие документы, подтверждающие фактическое использование жилья, могут определить, придётся ли покупателю заплатить НДС в размере 5%, 19% или вовсе избежать его.

Новые правила затронут не только покупателей, но и застройщиков, подрядчиков, бухгалтеров, налоговых консультантов и юристов. А первые сделки после 1 сентября покажут, как Налоговая служба Кипра будет применять новую систему на практике.