З 1 вересня квартири на Кіпрі оподатковуватимуть ПДВ по-новому: одна деталь може коштувати покупцеві десятки тисяч євро

Вік житла більше не відіграє головної ролі — тепер усе вирішує історія його використання

З 1 вересня 2026 року на Кіпрі набувають чинності нові правила оподаткування нерухомості. Держава більше не визначатиме, чи вважається житло новим, за датою завершення будівництва. Тепер головний критерій — чи використовувався об’єкт систематично не менше 18 місяців.

Водночас нових податків не з’являється — змінюється лише механізм визначення того, чи оподатковується угода ПДВ.

Що змінилося

Реформу закріплено постановами ΚΔΠ 102/2026 і ΚΔΠ 103/2026, які запроваджують два нові поняття: перше заселення та перше використання.

Першим заселенням вважається будь-яке систематичне використання житла після будівництва — власником, орендарем або навіть самим забудовником. Якщо об’єкт використовувався не менше 18 місяців, його продаж звільняється від ПДВ. Якщо ні — податок зберігається.

П’ятирічне правило залишилося в минулому

Досі житло автоматично переставало вважатися новим через п’ять років після завершення будівництва. Із вересня це правило скасовується.

Тепер навіть квартира, збудована кілька років тому, але так і не заселена, юридично залишається новою і під час продажу оподатковується ПДВ. Водночас скасовується вимога, щоб житлом користувалася саме «непов’язана особа»: зараховуються будь-які 18 місяців фактичного використання.

Чому однакові квартири тепер коштуватимуть по-різному

Три квартири в одному будинку можуть мати різний податковий статус. Одна пустувала, другу здавали в оренду, третю використовували як шоурум. Їх збудували одночасно, але з вересня значення має не вік будівлі, а історія експлуатації кожної квартири.

Для покупця різниця може виявитися дуже відчутною. За вартості житла €300 000 податок становитиме або 0 євро, або €15 000 за пільговою ставкою 5%, або €57 000 за стандартною ставкою 19%.

Пільгова ставка 5% залишається

Умови пільги на перше та постійне житло не змінилися. Ставка 5% застосовується до перших 130 кв. м житла вартістю до €350 000, водночас загальна площа об’єкта не повинна перевищувати 190 кв. м, а вартість — €475 000. Для людей з інвалідністю пільга поширюється на перші 190 кв. м.

Змінилося інше: право на пільгу тепер безпосередньо залежить від того, чи визнається конкретна квартира новою за новими правилами.

Зміни торкнулися і ремонту

Пільгова ставка 5% на ремонт приватного житла зберігається, але скористатися нею можна лише в тому разі, якщо будинку понад три роки від моменту першого заселення і він використовувався не менше 18 місяців. Якщо вартість матеріалів перевищує половину вартості робіт, ця частина оподатковується ПДВ за ставкою 19%.

Що важливо перевірити перед купівлею

Головне питання під час купівлі тепер звучить не «Коли побудували будинок?», а «Як використовували квартиру?».

Саме договори оренди, рахунки за комунальні послуги та інші документи, що підтверджують фактичне використання житла, можуть визначити, чи доведеться покупцеві сплатити ПДВ у розмірі 5%, 19% або взагалі уникнути його.

Нові правила стосуватимуться не лише покупців, а й забудовників, підрядників, бухгалтерів, податкових консультантів і юристів. А перші угоди після 1 вересня покажуть, як Податкова служба Кіпру застосовуватиме нову систему на практиці.