Wie viele Immobilien kann eine Person in Nordzypern erwerben

Seit dem 11. Mai 2026 kann ein ausländischer Käufer in Nordzypern bis zu 3 Wohnungen, 1 freistehendes Haus auf einem Grundstück von bis zu 3 300 m², 1 Grundstück von bis zu 1 338 m² für den Bau eines Einfamilienhauses oder bis zu 2 zweigeschossige Villen innerhalb einer Wohnanlage oder eines Massivbauprojekts erwerben. Für Staatsangehörige von Ländern, die Nordzypern anerkennen und den Bürgern Nordzyperns vergleichbare Rechte gewähren, sind die Grenzen höher: bis zu 6 Wohnungen oder bis zu 3 zweigeschossige Villen.

Die Übertragung des Titels auf einen ausländischen Käufer ist nach wie vor nur nach Erteilung der Genehmigung des Ministerrats möglich. Das Dekret Nr. 63/2026 hat außerdem zusätzliche Fristen, Prüfungen und Beschränkungen für Wohnprojekte, alte Verträge und Objekte eingeführt, die die neuen Grenzen überschreiten.

• Recht von Ausländern auf Immobilien
• Obergrenzen für die Anzahl der Objekte
• Ausnahmen für bestimmte Staaten
• Neue Beschränkungen für Wohnprojekte
• Genehmigung des Ministerrats
• Welche Dokumente benötigt werden
• Was bei alten Verträgen wichtig ist
• Titelarten und Beschränkungen
• Tipps für einen sicheren Kauf
• Glossar
• Häufige Fragen
• Wenn Sie Hilfe beim Kauf von Immobilien in Nordzypern benötigen
• Wenn Sie eine Beratung mit einem lizenzierten Anwalt in Nordzypern benötigen

Recht von Ausländern auf Immobilien

Ausländische Staatsbürger und ausländische Unternehmen haben das Recht, Immobilien in Nordzypern zu erwerben. Die Eintragung des Eigentumsrechts auf den Namen des Käufers erfordert jedoch die Genehmigung des Ministerrats.

Der Kaufvertrag kann bereits vor Erteilung der Genehmigung unterzeichnet werden, die endgültige Übertragung des Titels erfolgt jedoch erst nach der Zustimmung. Mehr über dieses Verfahren können Sie im Artikel über die Genehmigung zum Immobilienkauf in Nordzypern lesen.

Obergrenzen für die Anzahl der Objekte

Seit dem 11. Mai 2026 gelten für ausländische Käufer in Nordzypern folgende Obergrenzen:

Wenn ein ausländischer Käufer ein Grundstück für den Bau eines freistehenden Hauses erwirbt, darf auf diesem Grundstück kein zweites Haus, keine Wohnung und kein mehrstöckiges Wohnobjekt errichtet werden.

Ausnahmen für bestimmte Staaten

Für Staatsangehörige von Ländern, die Nordzypern anerkennen und den Bürgern Nordzyperns vergleichbare Rechte gewähren, gelten erhöhte Obergrenzen.

Für die meisten ausländischen Käufer gelten die Standardgrenzen: bis zu 3 Wohnungen, 1 freistehendes Haus, 1 Grundstück bis zu 1 338 m² oder bis zu 2 zweigeschossige Villen in einer Wohnanlage.

Neue Beschränkungen für Wohnprojekte

Das Dekret Nr. 63/2026 hat nicht nur für einzelne Käufer, sondern auch für Wohnprojekte Beschränkungen eingeführt.

Genehmigung des Ministerrats

Die Einholung der Genehmigung des Ministerrats bleibt ein obligatorischer Schritt bei der Übertragung von Immobilien auf einen ausländischen Käufer. Ohne eine solche Genehmigung kann der Eigentumstitel nicht auf den Namen eines Ausländers übertragen werden.

Nach der Veröffentlichung der Genehmigung im Amtsblatt muss die Titelübertragung innerhalb von 1 Jahr abgeschlossen werden. Steuern und Gebühren für die Übertragung müssen innerhalb von 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung der Entscheidung bezahlt werden. Werden die Zahlungen innerhalb dieser Frist nicht geleistet, kann die Genehmigung automatisch widerrufen werden.

Wie man dies macht

1. Prüfen Sie den Titel, den Status des Objekts, das Vorhandensein von Belastungen und die Übereinstimmung des Objekts mit den neuen Obergrenzen.
2. Bereiten Sie die Dokumente zum Käufer und zum Objekt vor.
3. Stellen Sie über das Innenministerium von Nordzypern einen Antrag auf Genehmigung zum Kauf.
4. Warten Sie auf die Entscheidung des Ministerrats und die Veröffentlichung im Amtsblatt.
5. Zahlen Sie Steuern und Gebühren innerhalb von 75 Arbeitstagen.
6. Schließen Sie die Titelübertragung innerhalb von 1 Jahr nach Veröffentlichung der Genehmigung ab.

Ohne vollständige Zahlung der Steuern und Gebühren kann ein dauerhafter Anschluss von Wasser und Strom an das Objekt unmöglich sein.

Welche Dokumente benötigt werden

Für die Antragstellung muss der ausländische Käufer die vom Ministerium angeforderten Dokumente vorlegen. Das neue Dekret nennt ausdrücklich ein apostilliertes Führungszeugnis.

Was bei alten Verträgen wichtig ist

Für Kaufverträge, die vor Inkrafttreten der neuen Regeln abgeschlossen wurden, sind Übergangsbestimmungen vorgesehen. Wenn ein ausländischer Käufer zuvor einen Vertrag abgeschlossen hat, sollte er prüfen, ob der Vertrag bei Tapu registriert ist und ob das Objekt die neuen Eigentumsgrenzen überschreitet.

Wurde der Vertrag vor den Änderungen abgeschlossen, aber das Objekt überschreitet die Grenze und der Vertrag wurde nicht registriert, ist ein Übergangsmechanismus vorgesehen.

Für Wohnobjekte, die die Obergrenze überschreiten, sieht das Gesetz außerdem die Möglichkeit vor, ein Kullanım Belgesi — eine Bescheinigung über die Nutzung der Immobilie mit einer Laufzeit von 10 Jahren — zu erhalten. Dieses Dokument begründet kein Eigentumsrecht, erlaubt jedoch die Nutzung des Objekts unter Einhaltung der gesetzlichen Bedingungen.

Titelarten und Beschränkungen

In Nordzypern werden verschiedene Arten von Titeln (Title Deeds) verwendet. Beim Kauf ist es für Ausländer besonders wichtig zu prüfen:

• ob ein individueller oder getrennter Titel für das konkrete Objekt vorliegt;
• ob es Belastungen, eine Hypothek oder eine noch nicht abgeschlossene Ratenzahlung gibt;
• ob das Objekt den Obergrenzen für ausländische Käufer entspricht;
• ob der Vertrag registriert und ein Antrag auf Genehmigung gestellt werden kann.

Siehe den thematisch verwandten Artikel: was zu tun ist, wenn der Titel nicht geteilt ist oder die Ratenzahlung noch nicht beglichen wurde.

Tipps für einen sicheren Kauf

Vor der Unterzeichnung des Vertrags sollte man nicht nur den Preis und den Zustand des Objekts prüfen, sondern auch die rechtliche Möglichkeit der Eintragung. Nach dem Dekret Nr. 63/2026 sind insbesondere die Obergrenzen für die Anzahl der Objekte, die Frist für die Vertragsregistrierung, die Genehmigung des Ministerrats, die Fristen für die Zahlung von Steuern und projektbezogene Beschränkungen wichtig.

• Prüfen Sie, wie viele Objekte bereits auf den Käufer eingetragen oder für ihn beantragt wurden.
• Prüfen Sie die Art des Objekts: Wohnung, freistehendes Haus, Grundstück oder Villa in einer Anlage.
• Prüfen Sie, ob die Grenze von 80 % der Verkäufe an Ausländer im Projekt überschritten wurde.
• Prüfen Sie, ob der Großteil der Wohnungen in der Parzelle von Ausländern derselben Nationalität oder von Verwandten gekauft wurde.
• Berechnen Sie im Voraus Steuern, Gebühren und die Zahlungsfristen nach der Genehmigung des Ministerrats.

In separaten Artikeln haben wir die Fragen der Registrierung des Kaufvertrags in Nordzypern und des Erwerbs eines Immobilientitels in Nordzypern behandelt.

Glossar

• Title Deeds — Titel oder Kocan, das Dokument, das das Eigentumsrecht an Immobilien in Nordzypern bestätigt.
• Permission to Purchase — Genehmigung des Ministerrats zur Eintragung der Immobilie auf den Namen eines ausländischen Käufers.
• Tapu — das Grundbuch von Nordzypern, in dem Verträge und Eigentumsübertragungen registriert werden.
• Dönüm — Flächeneinheit; im Kontext des Artikels wird das Äquivalent von etwa 1 338 m² verwendet.
• Getrennter Titel — ein Titel, der für ein bestimmtes Objekt, etwa eine Wohnung oder ein Haus, mit individuellem Eigentumsrecht ausgestellt ist.
• Kullanım Belgesi — Bescheinigung über die Nutzung der Immobilie, die das Recht verleiht, das Objekt ohne Eigentumsübergang zu nutzen.
• Pul Yasası — Stempelsteuergesetz, nach dem der Kaufvertrag vor der Registrierung gestempelt werden muss.

Häufige Fragen

Kann ein Ausländer in Nordzypern drei Wohnungen auf seinen Namen eintragen lassen?

Ja. Nach dem Dekret Nr. 63/2026 können die meisten ausländischen Käufer bis zu 3 Wohnungen erwerben, sofern sie die Genehmigung des Ministerrats erhalten.

Kann man ein Grundstück von mehr als 1 Dönüm kaufen?

Die Standardgrenze für einen Ausländer ist ein Grundstück von bis zu 1 338 m² für den Bau eines Wohnhauses. Für eine größere Fläche ist eine gesonderte rechtliche Prüfung erforderlich, da die übliche Grenze einen solchen Kauf nicht abdeckt.

Wie viele Häuser kann ein Ausländer kaufen?

Ein Ausländer kann 1 freistehendes Haus auf einem Grundstück von bis zu 3 300 m² erwerben. Auf dem Grundstück darf kein zweites Haus, keine Wohnung und kein anderes Wohnobjekt errichtet werden.

Kann man zwei Villen kaufen?

Ja. Ein ausländischer Käufer kann bis zu 2 zweigeschossige Villen erwerben, wenn sie sich in einer Wohnanlage oder einem Massivbauprojekt befinden.

Wie lange hat man nach der Genehmigung Zeit für die Titelübertragung?

Nach Veröffentlichung der Entscheidung des Ministerrats muss die Titelübertragung innerhalb von 1 Jahr abgeschlossen werden.

Wann müssen die Steuern und Gebühren nach der Genehmigung bezahlt werden?

Die Steuern und Gebühren für die Titelübertragung müssen innerhalb von 75 Arbeitstagen nach Veröffentlichung der Entscheidung des Ministerrats bezahlt werden.

Ist für jedes Objekt eine separate Genehmigung erforderlich?

Ja. Genehmigung und Eintragung werden für jedes Objekt separat geprüft.

Was passiert, wenn das Objekt die Obergrenze überschreitet?

Für alte Verträge kann ein Übergangsverfahren mit Benachrichtigung, einer Gebühr von 1 % oder 3 % und der Möglichkeit, ein Kullanım Belgesi zu erhalten, angewendet werden. Für einen neuen Kauf muss das Objekt den geltenden Obergrenzen entsprechen.

Wenn Sie Hilfe beim Kauf von Immobilien in Nordzypern benötigen

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