Kuzey Kıbrıs'ta bir kişi üzerine kaç gayrimenkul kaydedilebilir

11 Mayıs 2026 tarihinden itibaren Kuzey Kıbrıs’ta yabancı bir alıcı 3’e kadar daire, parseli 3 300 m²’ye kadar olan 1 müstakil ev, tek bir ev inşa etmek amacıyla 1 338 m²’ye kadar 1 arsa veya bir konut kompleksi ya da toplu konut projesi kapsamında 2’ye kadar dubleks villa satın alabilir. Kuzey Kıbrıs’ı tanıyan ve Kuzey Kıbrıs vatandaşlarına benzer haklar tanıyan devletlerin vatandaşları için limitler daha yüksektir: 6’ya kadar daire veya 3’e kadar dubleks villa.

Titlin yabancı alıcı adına devri hâlâ yalnızca Bakanlar Kurulu izninin alınmasından sonra mümkündür. 63/2026 sayılı Kararname ayrıca konut projeleri, eski sözleşmeler ve yeni limitleri aşan taşınmazlar için ek süreler, kontroller ve sınırlamalar getirmiştir.

• Yabancıların gayrimenkul üzerindeki hakkı
• Taşınmaz sayısına ilişkin limitler
• Belirli devletler için istisnalar
• Konut projeleri için yeni sınırlamalar
• Bakanlar Kurulu izni
• Hangi belgeler gerekir
• Eski sözleşmeler için önemli olanlar
• Tapu türleri ve sınırlamalar
• Güvenli satın alma için ipuçları
• Sözlük
• Sık sorulan sorular
• Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa
• Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla görüşmeye ihtiyacınız varsa

Yabancıların gayrimenkul üzerindeki hakkı

Yabancı vatandaşlar ve yabancı şirketler Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul edinme hakkına sahiptir. Ancak mülkiyet hakkının alıcı adına tescili için Bakanlar Kurulu izninin alınması gerekir.

Satış sözleşmesi izin alınmadan önce imzalanabilir, ancak nihai tapu devri yalnızca onaydan sonra yapılır. Bu prosedür hakkında daha fazla bilgiye Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alma izni yazısından ulaşabilirsiniz.

Taşınmaz sayısına ilişkin limitler

11 Mayıs 2026 tarihinden itibaren Kuzey Kıbrıs’ta yabancı alıcılar için limitler şu şekildedir:

Yabancı alıcı müstakil bir ev inşası için arsa satın alıyorsa, bu arsa üzerinde ikinci bir ev, daire veya çok daireli bir konut yapısı inşa edilemez.

Belirli devletler için istisnalar

Kuzey Kıbrıs’ı tanıyan ve Kuzey Kıbrıs vatandaşlarına benzer haklar tanıyan devletlerin vatandaşları için daha yüksek limitler uygulanır.

Çoğu yabancı alıcı için standart limitler uygulanır: 3’e kadar daire, 1 müstakil ev, 1 338 m²’ye kadar 1 arsa veya bir konut kompleksinde 2’ye kadar dubleks villa.

Konut projeleri için yeni sınırlamalar

63/2026 sayılı Kararname yalnızca bireysel alıcılar için değil, konut projeleri için de sınırlamalar getirmiştir.

Bakanlar Kurulu izni

Bakanlar Kurulu izninin alınması, yabancı alıcı adına gayrimenkul tescilinin zorunlu bir aşaması olmaya devam etmektedir. Böyle bir izin olmadan mülkiyet tapusu yabancı adına devredilemez.

İznin resmî gazetede yayımlanmasından sonra tapu devri 1 yıl içinde tamamlanmalıdır. Devir için vergi ve harçlar, kararın yayımlanmasından sonra 75 iş günü içinde ödenmelidir. Bu süre içinde ödemeler yapılmazsa, izin otomatik olarak iptal edilebilir.

Bunu nasıl yapmalı

1. Tapuyu, taşınmazın durumunu, üzerindeki takyidatları ve taşınmazın yeni limitlere uygunluğunu kontrol edin.
2. Alıcı ve taşınmaza ilişkin belgeleri hazırlayın.
3. Kuzey Kıbrıs İçişleri Bakanlığı üzerinden satın alma izni başvurusu yapın.
4. Bakanlar Kurulu kararını ve resmî gazetede yayımlanmasını bekleyin.
5. Vergi ve harçları 75 iş günü içinde ödeyin.
6. İzin yayımlandıktan sonra 1 yıl içinde tapu devrini tamamlayın.

Vergi ve harçların tamamı ödenmeden su ve elektriğin taşınmaza kalıcı olarak bağlanması mümkün olmayabilir.

Hangi belgeler gerekir

Başvuru için yabancı alıcı, Bakanlığın talep ettiği belgeleri sunmalıdır. Yeni kararname ayrıca apostilli sabıka kaydını da açıkça belirtmektedir.

Eski sözleşmeler için önemli olanlar

Yeni kuralların yürürlüğe girmesinden önce imzalanmış satış sözleşmeleri için geçiş hükümleri öngörülmüştür. Yabancı alıcı daha önce bir sözleşme imzalamışsa, sözleşmenin Tapu’ya kayıtlı olup olmadığını ve taşınmazın yeni sahiplik limitlerini aşıp aşmadığını kontrol etmelidir.

Sözleşme değişikliklerden önce imzalanmış olsa da taşınmaz limiti aşıyor ve sözleşme kayıt altına alınmamışsa, geçiş mekanizması öngörülmektedir.

Limit üstü konut taşınmazları için yasa ayrıca 10 yıllık Kullanım Belgesi alma imkânı da öngörmektedir. Bu belge mülkiyet hakkı vermez, ancak yasanın şartlarına uyulması kaydıyla taşınmazın kullanılmasına izin verir.

Tapu türleri ve sınırlamalar

Kuzey Kıbrıs’ta farklı tapu türleri (Title Deeds) kullanılmaktadır. Satın alırken yabancılar için özellikle şunları kontrol etmek önemlidir:

• belli bir taşınmaz için bireysel veya bölünmüş tapu olup olmadığı;
• herhangi bir takyidat, ipotek veya tamamlanmamış taksit olup olmadığı;
• taşınmazın yabancı alıcılar için belirlenen limitlere uyup uymadığı;
• sözleşmenin tescil edilip edilemeyeceği ve izin başvurusu yapılıp yapılamayacağı.

İlgili makaleye bakın: tapu bölünmemişse veya taksit hâlâ ödenmemişse ne yapılmalı.

Güvenli satın alma için ipuçları

Sözleşmeyi imzalamadan önce yalnızca fiyatı ve taşınmazın durumunu değil, aynı zamanda tescilin hukuki mümkünlüğünü de kontrol etmek gerekir. 63/2026 sayılı Kararnameden sonra özellikle taşınmaz sayısına ilişkin limitler, sözleşme tescil süresi, Bakanlar Kurulu izni, vergi ödeme süreleri ve projeye ilişkin sınırlamalar önemlidir.

• Alıcı adına kaç taşınmazın zaten tescil edildiğini veya başvurulduğunu kontrol edin.
• Taşınmaz türünü kontrol edin: daire, müstakil ev, arsa veya kompleksteki villa.
• Projede yabancılara satış oranının %80 limitini aşıp aşmadığını kontrol edin.
• Parseldeki dairelerin büyük kısmının aynı uyruktan yabancılar veya akrabalar tarafından alınıp alınmadığını kontrol edin.
• Bakanlar Kurulu izninden sonra vergi, harç ve ödeme sürelerini önceden hesaplayın.

Ayrı makalelerde Kuzey Kıbrıs’ta satış sözleşmesinin kaydı ve Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul tapusu alınması konularını ele aldık.

Sözlük

• Title Deeds — Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul üzerindeki mülkiyet hakkını doğrulayan tapu ya da koçan belgesi.
• Permission to Purchase — gayrimenkulün yabancı alıcı adına tescili için Bakanlar Kurulu izni.
• Tapu — sözleşmelerin ve gayrimenkul üzerindeki hak devrinin kaydedildiği Kuzey Kıbrıs arazi kadastrosu.
• Dönüm — bir alan ölçü birimi; bu makale bağlamında yaklaşık 1 338 m² karşılığı kullanılmıştır.
• Bölünmüş tapu — örneğin bir daire veya ev gibi belirli bir taşınmaz için düzenlenmiş, bireysel mülkiyet hakkı sağlayan tapu.
• Kullanım Belgesi — mülkiyet devri olmaksızın taşınmazı kullanma hakkı veren kullanım belgesi.
• Pul Yasası — satış sözleşmesinin tescilden önce damgalanmasını öngören damga vergisi kanunu.

Sık sorulan sorular

Bir yabancı Kuzey Kıbrıs’ta üzerine üç daire kaydettirebilir mi?

Evet. 63/2026 sayılı Kararnameden sonra çoğu yabancı alıcı, Bakanlar Kurulu izni alarak 3’e kadar daire satın alabilir.

1 dönümden büyük bir arsa alınabilir mi?

Yabancılar için standart limit, bir konut evi inşa etmek üzere 1 338 m²’ye kadar arsadır. Daha büyük alan için ayrı bir hukuki inceleme gerekir, çünkü olağan limit böyle bir alımı kapsamaz.

Bir yabancı kaç ev alabilir?

Yabancı bir kişi, parseli 3 300 m²’ye kadar olan 1 müstakil ev satın alabilir. Bu arsa üzerinde ikinci bir ev, daire veya başka bir konut yapısı inşa edilemez.

İki villa satın alınabilir mi?

Evet. Yabancı alıcı, konut kompleksi veya toplu konut projesi içinde yer alıyorsa 2’ye kadar dubleks villa satın alabilir.

İzin alındıktan sonra tapu devri için ne kadar süre verilir?

Bakanlar Kurulu kararının yayımlanmasından sonra tapu devri 1 yıl içinde tamamlanmalıdır.

İzin sonrası vergi ve harçlar ne zaman ödenmelidir?

Tapu devrine ilişkin vergi ve harçlar, Bakanlar Kurulu kararının yayımlanmasından sonra 75 iş günü içinde ödenmelidir.

Her taşınmaz için ayrı izin gerekir mi?

Evet. İzin ve tescil işlemleri her taşınmaz için ayrı ayrı değerlendirilir.

Taşınmaz limitin üzerindeyse ne olur?

Eski sözleşmeler için bildirim, %1 veya %3 harç ve Kullanım Belgesi alma imkânı içeren geçiş rejimi uygulanabilir. Yeni satın alımlarda taşınmazın yürürlükteki limitlere uyması gerekir.

Kuzey Kıbrıs’ta gayrimenkul satın alımı konusunda yardıma ihtiyacınız varsa

Ortaklarımızdan biri olan Vadim Chernyakov ile iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Kanal: Gayrimenkul piyasası analizi ve haberleri

Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla görüşmeye ihtiyacınız varsa

Hukuki ortağımız olan DeJure şirketi aracılığıyla Kuzey Kıbrıs’ta lisanslı bir avukatla görüşme için iletişime geçebilirsiniz.

Telefon: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram