Πόσα ακίνητα μπορεί να δηλώσει ένα άτομο στη Βόρεια Κύπρο

Από τις 11 Μαΐου 2026, ο αλλοδαπός αγοραστής στη Βόρεια Κύπρο μπορεί να αποκτήσει έως 3 διαμερίσματα, 1 ανεξάρτητη κατοικία σε οικόπεδο έως 3 300 m², 1 οικόπεδο έως 1 338 m² για την ανέγερση μίας κατοικίας ή έως 2 διώροφες βίλες στο πλαίσιο οικιστικού συγκροτήματος ή έργου μαζικής δόμησης. Για τους πολίτες κρατών που αναγνωρίζουν τη Βόρεια Κύπρο και παρέχουν αντίστοιχα δικαιώματα στους πολίτες της Βόρειας Κύπρου, τα όρια είναι υψηλότερα: έως 6 διαμερίσματα ή έως 3 διώροφες βίλες.

Η μεταβίβαση του τίτλου στο όνομα αλλοδαπού αγοραστή εξακολουθεί να είναι δυνατή μόνο μετά τη λήψη της έγκρισης του Συμβουλίου Υπουργών. Το Διάταγμα αρ. 63/2026 εισήγαγε επίσης πρόσθετες προθεσμίες, ελέγχους και περιορισμούς για οικιστικά έργα, παλαιές συμβάσεις και ακίνητα που υπερβαίνουν τα νέα όρια.

• Δικαίωμα των αλλοδαπών στην ακίνητη περιουσία
• Όρια στον αριθμό των ακινήτων
• Εξαιρέσεις για ορισμένα κράτη
• Νέοι περιορισμοί για οικιστικά έργα
• Έγκριση του Συμβουλίου Υπουργών
• Ποια έγγραφα χρειάζονται
• Τι είναι σημαντικό για τις παλιές συμβάσεις
• Τύποι τίτλων και περιορισμοί
• Συμβουλές για ασφαλή αγορά
• Γλωσσάριο
• Συχνές ερωτήσεις
• Αν χρειάζεστε βοήθεια με την αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο
• Αν χρειάζεστε συμβουλή από αδειούχο δικηγόρο στη Βόρεια Κύπρο

Δικαίωμα των αλλοδαπών στην ακίνητη περιουσία

Οι αλλοδαποί πολίτες και οι αλλοδαπές εταιρείες έχουν το δικαίωμα να αποκτούν ακίνητη περιουσία στη Βόρεια Κύπρο. Ωστόσο, η καταχώριση του δικαιώματος ιδιοκτησίας στο όνομα του αγοραστή απαιτεί τη λήψη έγκρισης του Συμβουλίου Υπουργών.

Η υπογραφή της σύμβασης αγοραπωλησίας μπορεί να γίνει πριν από τη λήψη της έγκρισης, αλλά η τελική μεταβίβαση του τίτλου πραγματοποιείται μόνο μετά την έγκριση. Περισσότερα για αυτή τη διαδικασία μπορείτε να διαβάσετε στο άρθρο σχετικά με την έγκριση για αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο.

Όρια στον αριθμό των ακινήτων

Από τις 11 Μαΐου 2026, τα όρια για τους αλλοδαπούς αγοραστές στη Βόρεια Κύπρο διαμορφώνονται ως εξής:

Εάν ο αλλοδαπός αγοραστής αποκτά οικόπεδο για την ανέγερση ανεξάρτητης κατοικίας, σε αυτό το οικόπεδο δεν επιτρέπεται να κατασκευαστεί δεύτερη κατοικία, διαμέρισμα ή πολυκατοικιακό οικιστικό ακίνητο.

Εξαιρέσεις για ορισμένα κράτη

Για τους πολίτες κρατών που αναγνωρίζουν τη Βόρεια Κύπρο και παρέχουν αντίστοιχα δικαιώματα στους πολίτες της Βόρειας Κύπρου, ισχύουν αυξημένα όρια.

Για τους περισσότερους αλλοδαπούς αγοραστές εφαρμόζονται τα τυπικά όρια: έως 3 διαμερίσματα, 1 ανεξάρτητη κατοικία, 1 οικόπεδο έως 1 338 m² ή έως 2 διώροφες βίλες σε οικιστικό συγκρότημα.

Νέοι περιορισμοί για οικιστικά έργα

Το Διάταγμα αρ. 63/2026 εισήγαγε περιορισμούς όχι μόνο για μεμονωμένους αγοραστές, αλλά και για οικιστικά έργα.

Έγκριση του Συμβουλίου Υπουργών

Η λήψη έγκρισης του Συμβουλίου Υπουργών παραμένει υποχρεωτικό στάδιο για την καταχώριση ακινήτου στο όνομα αλλοδαπού αγοραστή. Χωρίς τέτοια έγκριση, ο τίτλος ιδιοκτησίας δεν μπορεί να μεταβιβαστεί στο όνομα αλλοδαπού.

Μετά τη δημοσίευση της έγκρισης στην επίσημη εφημερίδα, η μεταβίβαση του τίτλου πρέπει να ολοκληρωθεί εντός 1 έτους. Οι φόροι και τα τέλη για τη μεταβίβαση πρέπει να καταβληθούν εντός 75 εργάσιμων ημερών μετά τη δημοσίευση της απόφασης. Εάν οι πληρωμές δεν πραγματοποιηθούν εντός αυτής της προθεσμίας, η έγκριση μπορεί να ακυρωθεί αυτόματα.

Πώς να το κάνετε

1. Ελέγξτε τον τίτλο, το καθεστώς του ακινήτου, την ύπαρξη βαρών και τη συμμόρφωση του ακινήτου με τα νέα όρια.
2. Προετοιμάστε τα έγγραφα του αγοραστή και του ακινήτου.
3. Υποβάλετε αίτηση για έγκριση αγοράς μέσω του Υπουργείου Εσωτερικών της Βόρειας Κύπρου.
4. Περιμένετε την απόφαση του Συμβουλίου Υπουργών και τη δημοσίευση στην επίσημη εφημερίδα.
5. Πληρώστε τους φόρους και τα τέλη εντός 75 εργάσιμων ημερών.
6. Ολοκληρώστε τη μεταβίβαση του τίτλου εντός 1 έτους μετά τη δημοσίευση της έγκρισης.

Χωρίς την πλήρη πληρωμή των φόρων και των τελών, ενδέχεται να μην είναι δυνατή η μόνιμη σύνδεση νερού και ηλεκτρικού ρεύματος στο ακίνητο.

Ποια έγγραφα χρειάζονται

Για την υποβολή αίτησης, ο αλλοδαπός αγοραστής πρέπει να προσκομίσει τα έγγραφα που ζητά το Υπουργείο. Το νέο διάταγμα αναφέρει ξεχωριστά το αποστολιωμένο πιστοποιητικό ποινικού μητρώου.

Τι είναι σημαντικό για τις παλιές συμβάσεις

Για τις συμβάσεις αγοραπωλησίας που συνήφθησαν πριν από την έναρξη ισχύος των νέων κανόνων, προβλέπονται μεταβατικές διατάξεις. Εάν ο αλλοδαπός αγοραστής είχε συνάψει προηγουμένως σύμβαση, αξίζει να ελέγξει αν η σύμβαση έχει καταχωριστεί στο Tapu και αν το ακίνητο υπερβαίνει τα νέα όρια ιδιοκτησίας.

Εάν η σύμβαση συνήφθη πριν από τις αλλαγές, αλλά το ακίνητο υπερβαίνει το όριο και η σύμβαση δεν είχε καταχωριστεί, προβλέπεται μεταβατικός μηχανισμός.

Για οικιστικά ακίνητα που υπερβαίνουν το όριο, ο νόμος προβλέπει επίσης τη δυνατότητα έκδοσης Kullanım Belgesi — πιστοποιητικού χρήσης του ακινήτου διάρκειας 10 ετών. Το έγγραφο αυτό δεν παρέχει δικαίωμα ιδιοκτησίας, αλλά επιτρέπει τη χρήση του ακινήτου με την τήρηση των προϋποθέσεων του νόμου.

Τύποι τίτλων και περιορισμοί

Στη Βόρεια Κύπρο χρησιμοποιούνται διαφορετικοί τύποι τίτλων (Title Deeds). Κατά την αγορά, είναι ιδιαίτερα σημαντικό για τον αλλοδαπό να ελέγξει:

• αν υπάρχει ατομικός ή διαχωρισμένος τίτλος για το συγκεκριμένο ακίνητο·
• αν υπάρχουν βάρη, υποθήκη ή μη ολοκληρωμένη δόση·
• αν το ακίνητο ανταποκρίνεται στα όρια για αλλοδαπούς αγοραστές·
• αν μπορεί να καταχωριστεί η σύμβαση και να υποβληθεί αίτηση για έγκριση.

Δείτε το σχετικό άρθρο: τι να κάνετε αν ο τίτλος δεν είναι διαχωρισμένος ή η δόση δεν έχει ακόμη εξοφληθεί.

Συμβουλές για ασφαλή αγορά

Πριν από την υπογραφή της σύμβασης, αξίζει να ελέγξετε όχι μόνο την τιμή και την κατάσταση του ακινήτου, αλλά και τη νομική δυνατότητα καταχώρισης. Μετά το Διάταγμα αρ. 63/2026 είναι ιδιαίτερα σημαντικά τα όρια στον αριθμό των ακινήτων, η προθεσμία καταχώρισης της σύμβασης, η έγκριση του Συμβουλίου Υπουργών, οι προθεσμίες καταβολής των φόρων και οι περιορισμοί του έργου.

• Ελέγξτε πόσα ακίνητα έχουν ήδη καταχωριστεί ή δηλωθεί για τον αγοραστή.
• Ελέγξτε τον τύπο του ακινήτου: διαμέρισμα, ανεξάρτητη κατοικία, οικόπεδο ή βίλα σε συγκρότημα.
• Ελέγξτε αν έχει ξεπεραστεί το όριο του 80 % των πωλήσεων σε αλλοδαπούς στο έργο.
• Ελέγξτε αν το μεγαλύτερο μέρος των διαμερισμάτων στο παρσέλ έχει αγοραστεί από αλλοδαπούς της ίδιας εθνικότητας ή από συγγενείς.
• Υπολογίστε εκ των προτέρων τους φόρους, τα τέλη και τις προθεσμίες πληρωμής μετά την έγκριση του Συμβουλίου Υπουργών.

Σε ξεχωριστά άρθρα εξετάσαμε τα θέματα καταχώρισης της σύμβασης αγοραπωλησίας στη Βόρεια Κύπρο και λήψης τίτλου ιδιοκτησίας στη Βόρεια Κύπρο.

Γλωσσάριο

• Title Deeds — τίτλος, ή κοτσάν, έγγραφο που επιβεβαιώνει το δικαίωμα ιδιοκτησίας επί ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο.
• Permission to Purchase — έγκριση του Συμβουλίου Υπουργών για την καταχώριση ακινήτου στο όνομα αλλοδαπού αγοραστή.
• Tapu — το κτηματολόγιο γης της Βόρειας Κύπρου, όπου καταχωρίζονται οι συμβάσεις και η μεταβίβαση δικαιωμάτων επί ακινήτων.
• Δένιουμ — μονάδα επιφάνειας· στο πλαίσιο του άρθρου χρησιμοποιείται το ισοδύναμο περίπου 1 338 m².
• Διαχωρισμένος τίτλος — τίτλος που έχει εκδοθεί για συγκεκριμένο ακίνητο, όπως διαμέρισμα ή κατοικία, με ατομικό δικαίωμα ιδιοκτησίας.
• Kullanım Belgesi — πιστοποιητικό χρήσης του ακινήτου, το οποίο δίνει το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου χωρίς μεταβίβαση του δικαιώματος ιδιοκτησίας.
• Pul Yasası — ο νόμος περί χαρτοσήμου, σύμφωνα με τον οποίο η σύμβαση αγοραπωλησίας πρέπει να φέρει σφραγίδα πριν από την καταχώριση.

Συχνές ερωτήσεις

Μπορεί ένας αλλοδαπός να δηλώσει στο όνομά του τρία διαμερίσματα στη Βόρεια Κύπρο;

Ναι. Μετά το Διάταγμα αρ. 63/2026, οι περισσότεροι αλλοδαποί αγοραστές μπορούν να αποκτήσουν έως 3 διαμερίσματα με τη λήψη έγκρισης του Συμβουλίου Υπουργών.

Μπορεί να αγοραστεί οικόπεδο μεγαλύτερο από 1 δένιουμ;

Το τυπικό όριο για αλλοδαπό είναι οικόπεδο έως 1 338 m² για την ανέγερση μίας οικιστικής κατοικίας. Για μεγαλύτερη έκταση απαιτείται ξεχωριστός νομικός έλεγχος, επειδή το συνηθισμένο όριο δεν καλύπτει μια τέτοια αγορά.

Πόσα σπίτια μπορεί να αγοράσει ένας αλλοδαπός;

Ένας αλλοδαπός μπορεί να αποκτήσει 1 ανεξάρτητη κατοικία σε οικόπεδο έως 3 300 m². Στο οικόπεδο δεν επιτρέπεται να κατασκευαστεί δεύτερη κατοικία, διαμέρισμα ή άλλο οικιστικό ακίνητο.

Μπορεί να αγοραστούν δύο βίλες;

Ναι. Ο αλλοδαπός αγοραστής μπορεί να αποκτήσει έως 2 διώροφες βίλες, εφόσον βρίσκονται σε οικιστικό συγκρότημα ή έργο μαζικής δόμησης.

Πόσος χρόνος δίνεται για τη μεταβίβαση του τίτλου μετά την έγκριση;

Μετά τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου Υπουργών, η μεταβίβαση του τίτλου πρέπει να ολοκληρωθεί εντός 1 έτους.

Πότε πρέπει να πληρωθούν οι φόροι και τα τέλη μετά την έγκριση;

Οι φόροι και τα τέλη για τη μεταβίβαση του τίτλου πρέπει να καταβληθούν εντός 75 εργάσιμων ημερών μετά τη δημοσίευση της απόφασης του Συμβουλίου Υπουργών.

Χρειάζεται ξεχωριστή έγκριση για κάθε ακίνητο;

Ναι. Η έγκριση και η διαδικασία καταχώρισης εξετάζονται ξεχωριστά για κάθε ακίνητο.

Τι συμβαίνει αν το ακίνητο υπερβαίνει το όριο;

Για παλιές συμβάσεις μπορεί να εφαρμόζεται μεταβατικό καθεστώς με ειδοποίηση, τέλος 1 % ή 3 % και δυνατότητα έκδοσης Kullanım Belgesi. Για νέα αγορά, το ακίνητο πρέπει να συμμορφώνεται με τα ισχύοντα όρια.

Αν χρειάζεστε βοήθεια με την αγορά ακινήτου στη Βόρεια Κύπρο

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον συνεργάτη μας — τον Vadim Chernyakov.

Τηλέφωνο: +90 533 882 40 55
WhatsApp / Telegram
Κανάλι: Ανάλυση και νέα της αγοράς ακινήτων

Αν χρειάζεστε συμβουλή από αδειούχο δικηγόρο στη Βόρεια Κύπρο

Μπορείτε να απευθυνθείτε στον νομικό μας συνεργάτη — την εταιρεία DeJure για συμβουλή με αδειούχο στη Βόρεια Κύπρο δικηγόρο.

Τηλέφωνο: +90 539 119 05 55
WhatsApp
Telegram